潘石屹：我认为到九月份中国的房地产将走出观望期

——2005年7月15日潘石屹在SOHO小报网网聊实录
　　我相信廖文良他们的判断应该是正确的
木木：潘总，现在很多房地产发展商资金链紧张，这是否意味着目前是国外资金进入中国房地产业的一个良机？
　　潘石屹：现在是中国的房地产企业资金链条最紧张的时期，去年“8.31大限”要求所有的房地产公司都把手上未交出让金的土地全部交齐出让金，否则政府将在2004年8月31号之后收回土地，实行“招、拍、挂”，房地产发展商倾空所有资金拿到土地，指望着2005年有好的销售收入和银行按揭贷款，来缓解2004年“8.31”造成的资金紧张。但2005年一是实施的政策限制银行按揭贷款，二是随着各项政策出台，市场出现一个比较长的观望期，所以现在房地产发展商的资金面临最严峻的考验，这种发展方向将会朝着什么地方发展？是资金链条断裂？有没有别的出路？从最近种种迹象来看，像新加坡GIC和万科成立1亿美元资金房地产股本金公司，美国的投资银行、房地产发展商纷纷在中国派人寻找机会。我想今天这种局面，为国外资金进入中国房地产市场创造了一个机会。

　　kevin：据商业分析师认为，凯德置地频繁收购物业的主要目的是为了组建一个中国房地产投资信托，并为明年在新加坡上市作准备，这样，凯德置地能套现部分在中国的投资，从而进军北京、上海、广州以外的地区，请问您的看法呢？
　　潘石屹：凯德置地是把新加坡政府的四家房地产公司合并起来的特大型公司，公司聘请廖文良做公司的主席，他本人是我的好朋友，多年来一直关注中国房地产市场，所以凯德置地在这次宏观调控中国房地产市场进入低谷时，是所有国外资金中表现最积极的一个，我相信廖文良先生的判断是对的。只是同时会让中国的资金失去了赚钱的机会。

　　百事可乐：6月15日，摩根士丹利购买上海永菱拥有的位于淮海中路的上海广场商业，成为新的东家。潘先生，你怎么看待这家全球知名的国际性金融服务公司逆市购房的现象？
　　潘石屹：最近一个星期我接待了许多从美国来的基金，像美林、高盛、铁狮门、GE等等，他们都是在中国寻找机会，他们不认为中国的经济出现了问题，如果是房地产的下跌也只是暂时的现象，反而给他们创造了更大的机会。

我认为今年9月房地产市场将恢复到平稳健康水平
　　心海涟漪：“冬天来了，春天还会远吗？”您认为中国房地产的春天还有多远？
　　潘石屹：我最近走访了一些城市。许多房地产发展商都愿意在一起私下小范围地聚聚，彼此了解了解别的房地产发展商和市场的情况。我了解到的情况，这些房地产公司的资金状况绝大多数都非常紧张，如果市场观望期再持续一段时间，到九月份还没有好转，我想对中国的房地产市场就会是一个很大的打击，很难恢复。如果持续的时间再长，一年、甚至两年时间，可能就会像1993年的房地产市场那样，需要政府重新出台许多恢复的政策，例如像按揭贷款从五成到六成、七成、八成到九成，甚至最后像上海建行那样推出零首付；利息在1999年9月份降低了一个档次；购房的契税从3%降到1.5%，再降到0.75%等等，出台这许多政策，让房地产行业复苏。但我认为大概在今年9月份，中国的房地产市场要恢复到平稳健康的时期，因为政府的每个文件都明确指出要让房地产市场平稳、健康地发展，避免大起大落。

　　木木：潘总，今年上半年房地产业相对低迷，请问现在是否有统计数字显示今年上半年政府税收受到影响，与往年相比是否有明显下降？SOHO中国的交税额是否方便透露？
　　潘石屹：昨天我看到政府的统计数字，北京市上半年房地产的税收收入是82亿元，占全市税收收入18.2%，基本与去年持平，仅降了0.1%。所以房地产宏观调控对税收收入并没有多大的影响，这可能因为税收收入有一定滞后性，今天的税收收入可能反映的是2004年的房地产市场情况、销售情况。我们公司今年给政府已经交税2.11亿元，占北京房地产税收的2.57%。

　　桃谷六仙：看你们公司六月份四个星期的销售走势，从第一、第二周的240万、740万，到第三、第四周的1600万、6000万。成交量逐步攀升的事实是否能说明房地产市场正在慢慢走出低谷？
　　潘石屹：谢谢你对我们的销售额这样的留意。其实北京每一个楼盘销售的情况都在房地产交易网上可以查到，因为从4月15号之后，北京房地产的交易是网上交易，7月份我们销售的情况比6月份的情况要好多得，6月份是我们公司销售最低的。但我们仔细分析，这些成交额中大客户多、老客户多，其他的小客户、新客户还没有走出观望期。

　　桃谷六仙：听说最近销售又成交了4000万的大单，对销售人气的提升是不是起了一定作用？
　　潘石屹：最近我们公司成交的都是大单，但单数少，要让人们从观望的气氛中走出来我想还需要一个月的时间。

　　有余：宏观调控已经使得房地产市场进入了观望时期，潘总认为这次调控与1993年的宏观调控有何不同之处？您也讲过宏观调控不能重蹈覆辙，您是不是担心房地产再次陷入长期低迷状态，对经济有何影响？
　　潘石屹：2005年的宏观调控跟1993年宏观调控是完全不同的，首先是面对的市场不同。1993年宏观调控中，只要计委不立项，不让单位购买房子，房地产就会从供应和需求两头同时卡死，93年的宏观调控也是立竿见影的，从5月份出台“国十八条”到12月份，已经有50%的房地产公司破产了，倒闭了，形成了许多银行的呆帐烂帐。而2005年宏观调控总的目标是健康发展的，用市场的手段去调控房地产市场。

　　心海涟漪：据说国家将要出台更严格的措施限制房价，您觉得这个消息准确吗？
　　潘石屹：我没有听说。

　　心海涟漪：面对“人为”冬天的“严寒”，您有什么药方救市？
　　潘石屹：等待，耐心的等待。对一些资金比较紧张的房地产公司，要放慢节奏，减少消耗。

　　百事可乐：潘总您能否预测房地产市场需要多长时间能走出低迷？
　　潘石屹：这不是我能预计的事情，因为能否走出低迷，主要是取决于政策。

　　娃哈哈：看了2005年北京房地产销售排行榜前20名，值得注意的是，SOHO尚都居然悄无声息取得11.78亿，对于这么高的成绩您满意吗？
　　潘石屹：从4月份以来，北京市房地产实行网上交易，所有房地产项目的签约面积和金额都可以在政府网站上看到，上次网聊时我们做了一个2005年北京房地产销售前二十名的排行，许多客户和媒体都非常关注，有几家媒体还如实转载了。也有一些朋友提出来，能不能看到我们从政府网站上查出的前三十名排行榜，让大家了解更多的信息，这次网聊之后我们将附上从2005年1月1号到今天为止北京房地产市场销售的前三十名，供大家参考。

　　心海涟漪：楼市还在低迷状态，您的销售员是否承受了更大的心理压力？
　　潘石屹：首先压力最大的是房地产发展商，其次是房地产公司的销售人员，还有房地产公司所有的员工。在我们公司我不愿意把这种市场的压力转嫁到员工身上，所以我们在市场低迷的这几个月时间，会采取一些措施，缓解销售人员巨大压力，让他们能够在轻松的状态下工作。低迷的时候不是给销售人员增加压力的时期。

　　风语者：宏观调控政策对购房人影响剧烈，近日在网络进行调查，有超过五成的购房人表示要“长期观望，等待政府再次出台新政策平抑房价”。请问你对此是如何看待的？
　　潘石屹：面对市场，面对因政策变动的市场，每一个人都有自己选择的权利，他选择对了，资金投资就有回报，选择错了可能就错过机会，使他的资金没有回报。这都是每个个人的选择，别人没有权利去干涉这个选择。

写字楼集中起来才能带来商业机会
　　kevin：北京奥运会日益临近，北京写字楼供应量预计到2008年将成倍增长，集中新增的供应量是否会对写字楼市场的格局产生影响？
　　潘石屹：北京的写字楼市场一直非常短缺，我们看到写字楼租金回报率很高，大量的公司还在普通住宅区里办公就能说明这个问题。北京要做国际化大都市，跟这样一个目标相比，北京城市里面还是缺少写字楼的供应。

　　百事可乐：近期，仲量联行的专项调查表明，尽管今年是中国房地产市场的政策年，但中国内地的写字楼市场仍旧是全球未来投资的首选，并提出：未来三年上海甲级写字楼租金无忧。请问潘总，您对此怎么看？北京的写字楼市场又会如何？
　　潘石屹：北京写字楼的情况和上海的情况差不多。

　　kevin：新盘集中放量而需求又有滞后效应，CBD区域内写字楼的空置率会不会上扬呢？
　　潘石屹：在北京所有区域中，CBD写字楼的空置率是最低的。在未来CBD里面会有一些写字楼的供应量出现，但我不认为空置率就会急剧上升，因为在北京，作为办公用房的写字楼聚合是有效益的，任何一个公司分散在不集中的地方，就会失去很多的商业机会，所以下一步，尽管写字楼的供应量增加，但CBD之外的大量公司，为了寻找更多的商业机会，也会聚合到北京的CBD中来。

　　娃哈哈：未来CBD区还会有大量的写字楼建成投入，如国贸三期、万达广场，中环、银泰等，写字楼的投资还会有回报吗？
　　潘石屹：你提到的这些都是CBD里面写字楼的供应量，但我们看到，CCTV、北京电视台的交付使用将增加CBD对写字楼的需求量，所以我认为未来CBD写字楼的投资回报还是比较可观的。

　　悟空：听说SOHO尚都写字楼整层销售，您的想法是什么？
　　潘石屹：SOHO尚都在今年第一季度销售非常好，下一步我们有打算对SOHO尚都的写字楼只做整层的销售，让投资客户下一步在写字楼出租的过程中更加方便。

　　百事可乐：有地产专家指出：建议写字楼的发展商同机构投资者达成整购协议，而非打散产权零散出售。这样，有利于发展商快速回笼资金，亦有利于保持物业未来的品质，让机构投资者获得稳定的回报。请潘总对此言论发表一下您的看法。
　　潘石屹：在目前的市场中，这可能是一个办法，因为有好多机构投资者都想购买整座写字楼，如前不久，在CBD成交的中环世贸，卖给新加坡凯德置地一单的成交额就是20多亿人民币，但这也同时剥夺了一些中小投资者的投资机会。

感谢光线传媒为建外SOHO夏日狂欢节做的努力
　　蓝妹妹-在水一方：建外5期、6期将在年底竣工，是否会继续聘用赛特物业和港铁物业分别来管理？没有考虑更换物业公司吗？
　　潘石屹：我们聘请赛特和港铁两家物业公司，就是想通过竞争、比较，为我们的业主提供更好的服务，谁能够为我们的业主提供好的服务，我们就聘用谁。

　　蓝妹妹-在水一方：建外SOHO现在每周都会有大型活动，请问潘总，这些明星都是你们公司推广部自己联系的还是通过某些专业机构（含星妈）联系的呢？
　　潘石屹：今年建外SOHO举行的夏日狂欢节，来的明星都是非常知名的大牌，主要是通过我们公司与光线传媒的合作才取得今天的结果，在这里我们非常感谢光线传媒为繁荣建外SOHO的夏日狂欢节作出的努力。

　　悟空：请问建外SOHO四期的双语幼儿园什么时候能够开业？
　　潘石屹：建外SOHO的业主非常关心建外SOHO四期的幼儿园什么时候开业，也给我写了几封信，询问开业的时间，我们会找政府有关部门尽快协调，争取早日开业。

　　悟空：四期通往长安街的路是9月30日通吗？
　　潘石屹：上次网聊时我们已经公布了建外SOHO周围道路开通的时间表，各个部门正和我们的邻居以及政府在协调，争取按照每一个时间表提前完成，这几条道路的开通对繁华建外SOHO是至关重要的，也是我们房地产发展商真正要花精力去解决的。

　　风向标：听说个别业主对建外SOHO的房屋装修并不是十分满意，请问潘总在SOHO尚都的施工中有否考虑这些建议？
　　潘石屹：一部分业主可能是看不惯建外SOHO非常简洁的装修风格，没有过分的豪华；另一些确实是我们在房屋装修质量上出现的问题，每次接到业主的投诉，我们的施工组、装修单位和客户服务部都是竭尽全力去维修。总体来说，建外SOHO几千名客户的入住还是非常顺利的。在这里也感谢所有业主对我们的支持和理解，以及他们的理智。当然作为开发商，我们要把工作做得更好。

　　有余：潘总，有很多人都很关心您的项目，小报网就有网友以“建外SOHO到底有多少个销售部”为题，揭露了几个冒充您公司销售部的公司，不知潘总见过吗？潘总将会怎么处理这些假冒伪劣者？
　　潘石屹：在我们公司内部对销售人员的管理是实施末位淘汰制，但对我们合作的100多家中介公司，我们的做法是定期公布那些能够给客户提供真正好的服务的中介代理公司，免得我们的业主上当受骗。

把公社交出去我们可以更聚精会神建房子
　　娃哈哈：据《北京商报》报道，长城脚下的公社移交给凯宾斯基管理，SOHO中国希望把全部精力集中到盖房子上，事实上，近期潘总您多次在媒体上说目前地产市场是冬季，难道您已看到春天就要到了？您会怎么做呢？
　　潘石屹：酒店管理是一个专门的学问，在过去三年时间，我们花了大量的精力管理长城脚下的公社，但我们的长项并不在酒店管理，我们的长项和我们的精力是在盖房子和销售房子上，所以把长城脚下的公社交给凯宾斯基管理，我们就可以更聚精会神地去搞房子的建设和销售。

　　jinxiaofeng0928：潘总，上周关于SOHO中国与凯宾斯基酒店管理集团正式签订了委托管理协议，报纸上说“如果管理顺利，SOHO中国营销团队可在今年内撤出公社”，您会如何安排这支团队哪？
　　潘石屹：通过三年的探索，我们在长城脚下的公社的销售方式摸索出了自己的一套办法，这套办法将在过渡时期持续到今年年底，明年将把长城脚下的公社的营销也同时交给凯宾斯基去管理。

　　jinxiaofeng0928：潘总，长城脚下的公社拿给酒店管理集团管理是否意味着是把公社变相地卖掉了哪？
　　潘石屹：长城脚下的公社只是把管理权交给凯宾斯基。

　　心海涟漪：凯宾斯基接管长城脚下的公社是长期还是短期策略？
　　潘石屹：我们和凯宾斯基签约的合作期是十年时间。

　　jinxiaofeng0928：潘总，公社被托管后还会接待参观的游客吗？
　　潘石屹：把公社交给凯宾斯基去管理以后，一切按照凯宾斯基的规矩，我们不过多干预。

　　快乐白领：请潘总介绍一下凯宾斯基酒店管理集团的背景？“凯宾斯基饭店”好象没有“凯悦”，“希尔顿”，“香格里拉”有名。为什么选择他们管理“公社”？
　　潘石屹：我认为凯宾斯基管理长城脚下的公社是最合适的，而其他的一些酒店管理集团更多管的是商务酒店，而长城脚下的公社是一家特色酒店，凯宾斯基在全世界管理的酒店中有好几十家都是非常具有特色的酒店，包括阿联酋的阿布扎比“宫殿酒店”都是非常有特色的。

以前是世界很乱，小女子出来怎么过？现在是小女子很乱，世界该怎么过？
　　娃哈哈：10月13日至15日在巴黎多维尔酒店将举行主题为《权利和影响新势力》的世界妇女论坛，张欣女士作为该论坛的嘉宾，论坛由Aude de Thuin组织，邀请到了来自各个国家的一些妇女领导者，作为您的夫人，她在国际知名度如此之高，您会有压力吗？在工作中又是如何分工呢？
　　潘石屹：前几天张欣正在忙着准备这次世界妇女论坛，我不会去参加，工作太忙。

　　唐僧520：日前，全国人大常委会将物权法草案全文向社会公布，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。您怎么看？
　　潘石屹：《物权法》明确提出土地适用期限可以在建完一年后申请续期，具体的办法可能还有其他的法律文件和政策去规定。

　　娃哈哈：潘总，在香港《资本》杂志报道中，您被形容为京城前卫的地产开发商，您怎么看待“前卫”？您认为您公司推出的不规则、不对称的突破传统的建筑SOHO尚都，是前卫的表现吗？今后您还会坚持“前卫”吗？
　　潘石屹：“前卫”我理解在房地产市场中就是不断的创新，要有创意，要做这个时代的建筑，而不要墨守成规，简单的模仿过去的建筑和外国的建筑，我们做的所有项目都是要超越我们以往做过的项目，只有这样才能保持在市场中的先进性。

　　阿松：潘总，超级女生里，你喜欢谁？你喜欢冯家妹么？喜欢她什么？
　　潘石屹：对不起，我只是在饭桌上听说过《超级女声》这个节目，我没有看。
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