潘石屹：冬天到了，大家抱在一起暖和些
潘石屹：冬天到了，大家抱在一起暖和些
——2005年6月24日潘石屹在SOHO小报网网聊实录
风向标：潘总，看上周北京市房地产信息网公布的2005年北京房地产销售前20名中，SOHO尚都和建外SOHO分别排名第三和第十七。如果把这两个项目加在一起，销售总额为：15.46亿，超过目前单项排名第一的15.24亿。这个结果是否能够说明潘总的项目在资金上没有问题？
潘石屹：现在的第一名是中环世贸，它的销售金额超过了20亿，主要来自是新加坡凯德置地的一个大单。这也是值得大家注意的一个倾向，外资已经大规模进来抄底了。
联想：最近SOHO尚都又卖了几千万，这是否能预示着楼市回暖？
潘石屹：这都是一些老客户，是对我们产品很有信心，对市场前景看好的老客户。
风语者：由于目前京城楼市走势的不确定，开发商很难对今后市场做出判断，认为"晚开不如早开"，因此在本月18、19日北京星河湾、沿海·赛洛城、北京华侨城、中海安德鲁斯庄园等项目还是按照建设开发计划开盘了。请问你对这些项目的开盘入市怎么看？
潘石屹：这几个项目他们在去年就选好了开盘时间，尤其南方的房地产发展商，特别看中日子，所以这跟目前的政策调整没太大的关系。
心海涟漪：您认为"房地产套牢中国经济"的说法准确吗？
潘石屹：这都是危言耸听，蛊惑人心的说法。
心海涟漪：楼市的冬天已经来临，不少开发商都采取"开源节流"来应对，您是否也采取类似措施做"入冬储备"？
潘石屹：近一年时间，我们一直在寻找机会要取得一块比较大的土地，但是谈了北京市场上的200多个项目，大多数产权不是非常清楚，或者是股东之间有矛盾，或者是规模比较小，不太符合我们的要求。我们认为最好的办法是等政府"招拍挂"的土地，取得这样的土地就会非常清楚，不会带来任何麻烦。在一年时间我们没有取得一亩土地，所以不管市场如何变化，对我们公司现有的项目都不会造成丝毫的影响。我们唯一调整的就是我们需要购买一块多大的土地，什么时候买土地。
闲置土地是一个巨大浪费
心海涟漪：潘总提到：城市规划需要提高城市容积率。您认为这个理论适用于中国任何地方吗？
潘石屹：今年初我们看到在过去的两年时间，房价在不断的上涨，想一想原因，最主要是供应量相对不足。中国的基本国情是人多地少，我们一方面要尽量减少拆迁，要保护耕地；一方面城市建设需要盖房子，需要土地，这是在我们发展过程中碰到的一组矛盾，如果这个矛盾解决不好，要不就是大量地占用耕地，要不就是不能适应中国城市化发展的进程，房价急剧上升。我们看了一看，了解了国外一些城市的情况，一些比较繁华城市的密度都比较高，中国所有的城市密度都非常低，这一方面造成土地的浪费，另一方面也缺乏城市的繁华和效率，所以我和张欣几次在公开场合下，都提出要适当地提高城市的容积率，尤其是城市中心区的容积率。几乎每一次提出都遭到了一些人的批判，认为这不适合中国的国情，要把中国的城市建成花园般的城市。在上次的网聊中，我们也搜集了一些城市的人口密度附给大家，想说明我们的观点，希望在目前的情况下，为了解决现有矛盾，适当提高城市的容积率，走土地集约化使用的路子，不要过分追求大广场、大绿地、花园般的城市。
风语者：国土资源部孙文盛部长在厅局长座谈会上透露"到2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地108万亩，空闲土地84万亩，批而未供土地203万亩，三类土地总量为395万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。"你曾说过"大量闲置土地的存在会扰乱整个市场。"请问当听到这么一个巨大的数字，你有何感想呢？
潘石屹：闲置土地是一个非常大的浪费。昨天我在中央电视台和国土资源部副部长鹿心社一起做节目的时候，他说，国土资源部会出台更严格的政策来减少土地的闲置，对房地产发展商影响比较大的，可能是闲置两年的土地要无偿地收回。我问鹿部长两年时间从什么时候算起，他说从房地产发展商与政府签订出让合同的时间算起，他们还将在国土资源部的网站上公布所有土地出让合同的日期，以有利于社会和媒体监督哪些土地闲置了两年以上。解决了闲置土地的问题，解决了房地产发展商大量囤积土地不开发的问题，房子的供应量就会增加。
蓝妹妹-在水一方：据报道，北京将增加普通住房的供应量，经济适用房放号也有望不排队，从房地产开发上的角度来看，您认为多久这才能成为现实？
潘石屹：最关键的是政府如何确定购买经济适用房的人是谁，因为在同一个市场中，经济适用房不交土地出让金，不交税费，无论如何都要比普通住宅的价格便宜得多。如果销售对象不做限制，对真正需要经济适用房的人群是不公平的。让一些本应购买普通商品房的人去购买了经济适用房，占了低收入人群的便宜，对房地产发展商，对那些开发普通商品房的开发商也是不公平的，因为他们比经济适用房的开发者增加了土地出让金和税费的负担，市场的竞争没有处在同一个起跑线上。
风语者：中房指数系统显示，5月份北京住宅指数为1202点，比4月上升11点；纯粹价格指数则比4月下降了2点。5月份北京市商品住宅的对外叫价为7324元/平方米。与4月份相比，北京市商品住宅对外叫价在5月小有增加，每平方米报价上涨了30元。这表明受宏观调控政策的影响，目前开发商和购房者对房地产市场普遍持观望的态度。请问你对此数据是如何理解的？
潘石屹：现在各种各样的数字比较多，也不知道相信谁的数字，我更愿意到每一个楼盘去看看，给房地产发展商的老总打打电话，听听他们最近的销售情况。相对所有的统计数字，我更觉得北京市房地产交易网的数字是比较准确的，因为这是根据每一套合同统计出来的。
风语者：从市建委了解到，"七部委意见"及北京细则实施前后网上签约都没有出现大的波动。目前，每天在北京市房地产交易管理网上签约的住宅均有400多套，成交量平稳。请问你对此有何判断？
潘石屹：从北京市公布的统计数字来看，符合中央关于"供求基本平衡、结构合理、价格稳定"的要求。
风向标：潘总，新华社记者近日暗访经济适用房，发现大量闲置"豪宅"、出现"高租售率"的情况。建委还将对群众反映强烈的这一现象进行逐一整顿。怎么会出现这种事情？
潘石屹：把经济适用房卖给谁的问题，是现在房地产市场中的一个热点问题，政府将根据群众的反映进行必要的整顿。这主要是让经济适用房不要背离当初建经济适用房的初衷：解决低收入住房的问题。
风语者：市建委宣布从6月21日起到9月15日，将在全市展开为期三个月的专项检查，重点整顿治理开发商无预售许可证收取诚意金、内部认购，部分中介机构行为不规范以及发布虚假房地产广告等问题。对违法违规行为，将依法进行处理，并将其行为曝光，同时公布了举报电话。请问你对建委的这一行动怎么看？
潘石屹：房地产的真正风险是那些违法销售，骗取银行贷款，偷税漏税的行为，所以在国八条中，有三条是重申要严格整顿房地产的非法销售行为，加强税收的监管，防范金融风险。
带我去飞：很多人说，2005年将是中国房地产的拐点，房价将会在下半年出现分水岭，你赞同此观点吗？
潘石屹：房地产市场同其他所有的市场一样，不可能是直线上升，或直线下降。出现一些波动是正常的，2005年3月份以来应该是一个比较大的波动，但从总体情况来看，从一个更长的时间来看，中国的房地产市场还会健康地、持续地发展，没有任何从基本层面的信息看到房地产会出现大幅下滑的迹象，所以我不同意"分水岭"这种说法。
kevin：国务院发展研究中心研究员岳颂东在接受记者采访时指出了目前CBD有可能存在的不良倾向，您认为他指的是哪些不良倾向呢？
潘石屹：北京的CBD在规划和建设的过程中，为了避免犯别人犯过的错误，几乎邀请了全世界所有的专家、学者进行研讨，做了许多方案，从中选择了一个方案。但作为一个区域的发展，一定会出现一些矛盾和问题，这些矛盾和问题只能在出现之后及时地去调整，去解决。从目前来看，北京CBD这个区域的发展是良性的，我们非常看好。
jinxiaofeng0928：潘总，现在全国很多地方在发大水，您会像上次对东南亚海啸一样有捐助吗？
潘石屹：最近在网上看到全国许多地方都发大水，受灾的人很多，很惨。我们愿意做一些力所能及的事情帮助他们，让他们渡过眼前的难关。
jinxiaofeng0928：北京现在的天气很热，潘总会像过节时往工地送猪肉那样现在往工地送绿豆汤吗？
潘石屹：好多年前，我们曾经给工地的民工送过猪肉，送过西瓜，但这几年我们没有做这些事情。我们希望我们的施工单位能把民工的工资及时发到手，民工想吃什么就去买什么。
jinxiaofeng0928：潘总会在老家甘肃有投资吗？
潘石屹：到现在为止还没有在老家投资。
带我去飞：于波因合同诈骗罪和伪造、变造居民身份证罪一审被判了无期徒刑，但他表示不服判决要上诉，您可否发表一下看法？
潘石屹：所有违法犯罪的事情最终都会得到法律的惩罚，尤其是房地产，作为不动产谁也带不跑，所以作为房地产发展商，更应该遵守法律，按章纳税。对于于波诈骗一案，我相信法律会作出正确的判决。
bluesky：请问潘总您对现在网上很火的"芙蓉姐姐"现象怎样看待？
潘石屹：我不是在网上看到"芙蓉姐姐"的，我是在晨报上看到了她的照片和报道。有一点可以肯定，"芙蓉姐姐"很自信。
风语者：市社科院发布的《北京城区角落调查》指出，大栅栏已成典型的贫民窟，大量居民日均生活费不足8元。专家建议：大栅栏的改造应转变旧的思维，允许居民自行建房，改造危旧房，政府只负责筹资改造市政工程。请问你是怎么看这个建议的？
潘石屹：上个月我也去大栅栏和前门周围看一看，确实是大大出乎我的意料，那里的房子非常破也很危险，在天安门广场旁边出现这样一片危房也是很难以置信的，我想政府会下决心改造这些危房。
联想：专家分析，北京写字楼的投资回报率能够达到10%，而在上海，甲级写字楼的投资收益率在8%左右，租金增长率更在67%左右。海外基金对中国的房地产业普遍看好，投资热点就是中心城市的写字楼。您认为北京和上海将来的写字楼需求量会有增加吗？
潘石屹：一定会增加，北京和上海中心区写字楼的需求量会大幅度增加，国外资金也非常地看好，最近新加坡资金购买北京CBD中环广场就是一例
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