潘石屹：中国的房地产不会象股市一样一蹶不振

潘石屹：中国的房地产不会象股市一样一蹶不振
——2005年6月17日潘石屹在SOHO小报网网聊实录
大家会慢慢从购房观望情绪中走出来
　　风向标：现今大量购房客户处于观望状态，您的产品大都是投资类型产品，您是否会将没开盘项目延期开盘？
　　潘石屹：从三月底开始，政府各部门相继出台了一系列宏观调控房地产的政策，到6月15号为止，中央的政策和各个地方的政策陆续都出台了。估计在未来一段时间，不会再有太大的政策出台。在这段持续出台政策期间，市场都进入一个观望期，我了解的一些房地产项目在这两个月成交额比以前下降了30-70％，我们SOHO尚都的项目销售额从4月16号以来也下跌了70％。但我逐条学习这些宏观调控的政策，它们只是取消了96、97年时，政府为了把住宅产业培养成新的经济增长点所给予的一些优惠政策，而这些优惠政策的取消只是向正常市场的回归，并不会为未来房地产造成大的波动。出现观望的原因我想有两点：第一点，各地政府政策陆续出台，政策没有完全出台的时候，大家可能会产生这种观望的情绪；第二点是个别的媒体没有如实的理解政府对宏观调控的政策，总是解读为房价将要大幅度的下跌，这也会让购房人产生观望的情绪。但我相信购房人会从这种观望的情绪中慢慢走出来。

　　心海涟漪：16日，北京市建委将联合市国土局、市地税局等相关部门联合发布国八条实施细则，其内容包括关于房屋购买时间的确定、营业税税率等方面。您怎么看出台的实施细则？
　　潘石屹：我在北京时看到了北京市政府出台的实施细则，这个细则是具体落实上级政府的政策，规定的也比较具体。尤其值得注意的是，在这个实施细则中特别强调房屋的网上交易，要在阳光下交易，在公开、透明的原则下交易，这样就可以避免市场上出现上当受骗，信息不准确、不透明的情况。其次，北京市出台这一细则，重申要打击那些违法销售的房地产发展商，为了体现这次力度，政府点名批评了三家房地产公司。房地产真正的风险是没有按照政府规定的销售方式进行违法销售，我认为这是房地产真正的风险。6月16号北京市实施细则的出台，标志着北京房地产宏观调控所有的政策都已经出台了。这对北京的房地产走出观望期是有好处的。

　　联想：上次潘总说过北京的房产长线投资占很大比重，而长线投资在租金和溢价上具有高回报率，请问目前北京市场的这种高回报率和世界其他国家比正常吗？
　　潘石屹：北京房地产市场租金回报率是在过去几年时间一直是非常高的，但也在逐步的回归，主要表现在过去三年时间，租金水平在慢慢的下降。我想任何一个行业、任何一个地区，回报率过高都是不正常的，总有一种力量把它拉下来，让它回归到正常的水平。北京房地产市场的租金回报率也不例外。

　　潘石屹之网络精英版：自从新国八条出台，全国一线城市地产经济都仿佛进入了寒冬期，请问潘总，您觉得春天会遥远吗？整体市场的相对稳定是否有个预期？
　　潘石屹：我不认为全中国的房地产市场都进入了严冬期，确切的说应该是观望期，因为在过去两个月时间，不断有新的政策出台，房地产回到平稳发展期间不会很远。因为从中国经济总体情况看没有大问题，中国经济非常健康，老百姓财富不断积累，这些财富有一部分一定会积累到房地产上去。因为在市场经济下的房子，不仅仅是一个遮风挡雨的地方，它更多的是一种财富，一种可以继承、转让的财富。

　　风向标：听说SOHO尚都所售的物业7月1日起又要上调价格，您是根据什么做出的调整呢？
　　潘石屹："SOHO尚都"在过去几个月时间，价格都没有做调整，我们销售的SOHO尚都是期房，随着工程的进展，时间的推移，离交房的日子越来越近，再购买的客户所承担的风险也越来越小。这个时候上调价格，对早先购房的客户才是公平的，因为这几个月市场上面出现观望期，SOHO尚都的销售额在下降，所以公司没有做出价格调整的决定。随着工程的进展，购房人承担的风险、银行的利息都会降低。所以我们会在适当的时候，调高SOHO尚都的销售价格。SOHO尚都的销售现在已经超过60％，调整价格对SOHO尚都不会产生整体的影响。

中国的房地产不会象股市一样一蹶不振
　　潘石屹之网络精英版：众多开发商都在表示房价会下降，而这里所指的"房价"显然是商品房的均价，请问潘总，您分析这个均价的下降是由于大量低价房屋的增加造成的，还是高端地产的价格真实下降造成的？
　　潘石屹：最近大家非常关注价格，关注人民币价格、关注股票的价格，作为房地产行业和购房人更关注的是房地产的价格。市场经济的价格，任何人都是很难准确去预测的。但我想，价格从长期来看，取决于商品的价值；从中期来看，取决于供求关系；从短期来看，取决于市场氛围。

　　蓝妹妹-在水一方：有人称："这段时间出台的几个政策是对房地产行业的再次洗牌。"您认为真的能优胜劣汰吗？
　　潘石屹：最近出台的政策，对一些资金链条比较紧张的企业一定有很多的压力。所以很多城市房地产发展商普遍显得非常紧张。有的人问我，房地产会不会跟中国股票市场一样一蹶不振，我认为不会这样的，房子是不动产，不像股票市场这么集中，不会出现股票市场的情况。也有一些老朋友问我，会不会重复1993年宏观调控的情况，有50％的房地产发展商倒闭、出局，我认为也是不可能的，因为政府希望房地产市场健康平稳的发展。93年当时全国的平均房价只有1100元/平方米，只是一些局部城市出现了没有需求的房地产泡沫，如海口、北海。但93年倒闭的房地产公司达到了50％。紧接着到了1996、1997年，又把房地产培养成新的经济增长点，出台了一系列的优惠政策，包括银行贷款的利率、税收。这次对房地产宏观调控一定不会出现1993年的情况，政府在出台的文件中讲的非常的清楚，是让房地产市场平稳健康的发展。

　　加速度：新政出台后，"上海：量价俱跌，北京：量跌价稳。"您怎么看这个现象？
　　潘石屹：我不知道你是从什么地方得到这个结论的，我了解到全国的一些城市，基本的情况都是"量跌价稳"，价格是相对比较稳定的，可是成交量下跌的幅度在过去两个月都很大。

　　绿色心情：现在房地产市场形势依然不明朗，房价仍高居不下，购房者观望情绪也日趋浓厚，SOHO尚都仍在成交整层商业的大单，这是为什么？
　　潘石屹：从4月16号以来，SOHO尚都的成交量也在急剧的减少，但在这期间也成交了几个上千万的大单，我想作为购房人的判断是不一样的，每一个投资者和购房人不一定都是观望的情绪。

　　蓝妹妹-在水一方：受五一黄金周和七部委新政策的影响，北京5月份二手房交易量比4月份下降了50%，而成交均价则由6006元/平方米上涨到了6273元/平方米。您对此有什么评价，为什么交易价格会上涨？
　　潘石屹：最近两个月北京房屋的成交量和全国一样，都在下跌，尤其北京的二手房本身的交易量就不是非常多，在交易量非常少的情况，成交的价格不一定能够反映市场的真实水平。

　　加速度：新政出台后，您曾坦言，如果按照最坏的打算，您可能减少5～6个亿的现金收入，您这么说是意味着降价了吗？
　　潘石屹：我说的意思是要作最坏的打算，可能在今年减少5-6个亿的销售收入，这些销售收入将会移到明年，并不意味着要降价。

　　风语者：上月，住邦2000商务中心迎来第一批美国客户，到５月中有近５０组美国客户报名申请来北京签约，他们认为："在美国宣传的国内项目很多，但投资会更看重开发商的实力以及物业的管理。" 据了解，住邦2000商务中心第二批美国客户将于６月中旬到京。你能对此现象谈谈看法吗？
　　潘石屹：有一些项目在赌人民币的升值，把推广的主要工作放到国外，我们的项目没有在国外推广的打算。人民币升值是一个非常不确定的事情，我们不愿意和客户一起下这个赌注。

　　百事可乐：搜狐焦点网与《北京晚报》联合调查，尽管禁炒令和此前的金融调控已经大大增加了不动产的投资风险，拉长了回报时限，并降低了利润，但是在选择风险较低、收益较好的投资品种中，不动产依然是人们最优之选。请您就此发表一下自己的看法。
　　潘石屹：目前，中国人可以用来投资的品种还非常少，所以在这仅有几个品种中比较，房地产的回报率、升值率都还是比较稳定的。

　　百事可乐："七部八条"公布之后，在这种大势不明朗的时机下，有些开发商在这时纷纷出手拿地，作为品牌开发商您近期有些什么举措？
　　潘石屹：我们对北京市马上要进行"招拍挂"的土地非常地感兴趣，我们安排了专人去跟进。
提高城市中心容积率可能是解决用地紧张的一条出路

　　心海涟漪：北京土地供应锐减，比去年减2500公顷，您认为有什么好办法来解决这个问题？
　　潘石屹：中国的国情就是人多地少，一方面中国的城市化进程在不断推进。一方面政府要避免城市的大拆大建，解决好拆迁户的问题，还要保护农民的耕地。所以在这样的现实情况下，我个人认为应该提高城市的容积率，尤其是城市中心区的容积率。但这个观点提出来之后，受到很多人的批评，认为中国不能走这样一条路。但我偶然在中国统计年鉴上面看到了一组数据，北京每平方公里上的人数是非常非常低的，与其他国际化大都市相比还有非常大的空间。在中国人多地少，城市化进程加快的背景下，不妨考虑考虑，是不是可以增加城市的容积率。许多人担心，增加了城市容积率会让城市交通更加拥挤，我的观点正好相反，容积率高的区域，居住人比较多，大家甚至不用开车就可以上下班。而且把大量的横向的汽车、公交的交通变成垂直的电梯交通，电梯运输的效率，远远比横向的汽车、公交的高得多。不见得提高容积率就是堵车的前提。垂直的电梯交通又没有任何的污染。

　　桃谷六仙：国贸三期昨天正式开工，这座北京最高的建筑对整个CBD和你的项目有什么样的影响？
　　潘石屹：国贸三期是北京的标志性建筑，它的建成一定会提高它周边项目的价值。

　　快乐白领：潘总您好：我是建外14号楼业主，请问14号楼北侧的厂房何时拆？是否会影响入住？
　　潘石屹：预计是7月15号厂房拆除，如果是有拖延的话，我想也拖延不了几天，第一机床厂在安排拆迁过程中，按照以往的经验都是很有计划性的。

　　人在旅途：听说莫文蔚要在建外SOHO举行活动，是真的吗？
　　潘石屹：是真的，我也去。

　　　　风语者：近日有《财经时报》的记者撰文说你上月出京去温州名为答谢客户，实为主动与炒房团进行勾结，共同推高房价。请问你对此种攻击性言论怎么看？
　　潘石屹：今年初我们就计划去几个城市答谢购买我们房子最多的一些外地城市客户，年初最早我们去了山西太原。第二站我们去了温州，去温州的前两天，正好是出台国八条的时间，中央电视台的记者也去温州想了解房地产投资客户的情况，我们到温州时正好遇上了中央电视台的记者，我们也如实的向中央电视台的记者说明了我们公司在温州销售房子的情况。有媒体就说我们是跟温州炒房团勾结，我认为这是没有道理的。房地产发展商和购房者在价格上永远是对立的，对市场达成统一意见就表现为成交的价格。房地产发展商和购房人之间不存在勾结的问题，只是市场上买卖双方的问题，用"勾结"这个词我认为是不恰当的。

　　风语者：日前市建委发布的《加强住房交易管理有关问题的通知》中有六大稳定房价的措施，其中包括"从5月12日起，各区县建委不再办理商品房预售转让登记手续；６月15日在网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况"等。你能发表一下自己对此通知六条细则的具体看法吗？
　　潘石屹：有了网络和电脑系统，作为一个城市的市场管理，最好是集中，集中才有效率，集中才不会出现差错。所以从5月12号开始，把北京市各区县商品房的登记手续全都集中在北京市，对市场的管理是有好处的。6月15号起，网上公开企业统一预售项目的退房、退订情况。也让大家非常明确销售情况如何，好让购房人自己去决策。

　　桃谷六仙：富力城漏报24万平米竣工面积和销售面积有可能被北京市统计局给予行政处罚，你对此怎么看？你的项目有没有类似的情况？
　　潘石屹：房地产统计的数字出处比较多，我认为要了解市场情况，最重要的是要各个房地产发展商如实向政府申报自己的数据。另外，例如像销售面积，政府统计部门，北京市房管部门、房地产交易部门，也应该尽可能的做到数据共享，如果北京市统计局和北京市房管部门把销售面积共享、联网，第一不会出现两组不同的数字；第二，也会减轻一些房地产发展商统计工作的负担。

　　bobo：中央努力稳定房价，但是有部分地方政府却在支撑炒房者信心，您对此何评论？
　　潘石屹：我认为不存在这样的问题。只要现在的炒房者愿意缴纳房价5％的营业税，他可以随时把自己的房子转让，也是合法的。只要遵守政府的政策、法律，按章纳税都是合理的。

在这里公布和我们客户合作最好的20家中介代理公司的名单
　　风向标：SOHO小报网上看到老套提到："建外SOHO里游荡着不少中介拦截寻找客户，是不是潘石屹的奖励政策过头被滥用了?"潘总怎么看？
　　潘石屹：在过去几年时间，从现代城开始，北京的许多中介公司都为我们的投资客户出租房子作了很大的贡献，我们公司也给予了一定的奖励。但所有的行业都是一样，有好公司，也有不好的公司，为了防止我们的客户上当受骗，这次我们在网聊之后，附上与我们客户合作最好的20家中介公司的名单，希望我们的业主能够和这20家公司去联络，免得上当受骗，或者被个别的中介有意压低房屋的租金。我们在今后的网聊还会定期的公布最好的20家中介的名单，供我们的客户参考。

　　黑头发：截止目前，在您公司成交的代理公司的有多少呢？成绩好的代理公司都有那些呢？
　　潘石屹：代理中介服务最好的公司我们会在网聊后公布他们的名单和联络方式。

　　联想：听说潘总每年都安排您的员工体检，不知道今年已经体检了吗？
　　潘石屹：我们对公司的员工每年都有体检的安排，还有一项福利就是免费给员工洗牙。

　　蓝妹妹-在水一方：最近几天两个经济适用房楼盘"放号"，搅得北京"楼市"风生水起。房地产市场似乎形成了两对与经济适用房有关的矛盾--一边是一些大城市经济适用房难求一号，一边是这些城市高档商品房出现空置；一边是老百姓对经济适用房的极度渴望，一边是专家建议停建经济适用房。您认为解决这一矛盾的关键人物是政府还是房地产开发商？
　　潘石屹：经济适用房是带福利性质的房屋，政府用财政补贴了一部分，所以在市场上面的售价是由政府控制的，比较便宜。最关键的问题是，政府这样一些补贴，能不能真正补贴到这个城市中中低收入人群身上。我看到有一些经济适用房已经没有福利的性质，已经成为一个投资的产品，甚至在北京经济适用房的小区内，可以看到一部分房子租给了外国人，这可能是经济适用房在建设过程中遇到的一些问题。

　　kevin：鹏润集团和大连万达集团股份有限公司签署战略合作协议，此举对双方长久发展会产生怎样的影响呢？
　　潘石屹：鹏润集团在销售方面积累了很多的经验，万达的经验主要是开发房地产，尤其是过去的几年，开发大量的商业房地产，所以从他们两家公司合作的基础来看，可以达到优势互补，希望他们的合作能够让双方都受益。

　　心海涟漪：听说您最近去了重庆，你是去做什么？有什么新鲜事说给我们听听吗？
　　潘石屹：和阳光100的朋友一同去，看看他们在重庆的项目。

　　百事可乐：我是一家房地产公司的销售人员，作为知名房地产公司的老总，您认为成功的销售人员应具备哪些基本条件？
　　潘石屹：我认为销售人员需要具备的最基本条件就是不要说假话。

　　百事可乐：请问您最近在看什么新书，可否推荐一下？
　　潘石屹：我最近又看了一遍《狼图腾》，我推荐给大家，这是一本非常有意思的书。

　　联想：入世利好正在改变中国的很多产业，您认为这种利好是否已经完全释放出来了呢？
　　潘石屹：加入WTO对中国的各个行业都有很大影响，记得在加入WTO的谈判过程中，大家谈论更多的是"狼来了"，更多的担心是中国的市场，中国的农业，汽车行业经不起国外的冲击，，但是今年中国加入WTO之后，我们看到的结果是中国的各个行业在国际市场上很有竞争力，中国和许多的发达国家形成很大的贸易顺差。中国人民是最勤劳的，成本最低，效率最高，这种优势还远远没有发挥出来，任何事物都是公平的，只要你愿意付出、愿意劳动，就会得到回报。越在公平的环境中，越能显示出这种优势。

　　心海涟漪：您参加过不少娱乐节目的录制，就您个人来说，比较喜欢那一档节目？
　　潘石屹：最近中央台新改版的开心辞典"全民参与版"我认为很有意思，它最大的意义在于通过手机短信，让全社会更多的人能够和节目产生互动，而不是像过去节目那样，自说自话，不管观众的反映。

　　ddz：昨天去看了夏季房展，为了凑足面积，这次成了房展加车展，而据一个参展的朋友说，这次展位价格之低跟白给一样。房展萧条，都是宏观调控惹的祸吗？请潘总预测一下，会展业的发展趋势。
　　潘石屹：在目前这样的市场气氛下，开房地产展销会肯定不是时候。

　　bobo：吸引了几千人排队放号的天通苑楼盘，放号余音未了炒号火热，房号最高卖4万，您看有何方法可以杜绝这种事的发生？
　　潘石屹：我也是听到大家传房号炒得很高，我听到的消息是一个房号的价格超过4万，但这些都是市场的传言，我也无法去证实消息的真假。

　　卖女孩的小火柴：富力城正在接受经济普查的处罚，潘总对它这种行为有什么看法，你自己的项目不会存在这种问题吧？
　　潘石屹：我们公司没有出现这样的情况。作为我们公司最基本的原则就是遵守每一条政府的法律，遵守每一条政府的政策，不做一分钱的假帐，不偷税漏税一分钱。

　　april：前些天的黑龙江洪灾已造成遇难学生增至99人，您觉得这种大型事故是否可以避免呢？当地的政府部门应不应该为此事负责？
　　潘石屹：这是一个非常大的悲剧。尤其我在网上看到那些小孩临死前留在墙上的手印，心里非常不好受。以后在建学校的时候，一定要吸取这样的经验教训，不要让这样的悲剧重演。
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