潘石屹：实事求是地说，任志强很冤枉

——2005年5月27日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录
　大势不明朗时，发展商最重要的是要有信心
　　大人物：SOHO中国如何应对房地产交易量大幅下降的局面?
　　潘石屹：在当前大形势不明朗的情况下，在七部委的"八条"6月1号实施的前夜，大家持币观望，成交量下跌是一个大趋势。这种大趋势是任何一个公司和项目都难以扭转的，所以我们只是等待，等待市场稳定下来。

　　开心就好：潘总，前一段时间您分别去了山西和温州做推广，效果怎样？近一段时期您还打算去外地做宣传吗？
　　潘石屹：前段时间，我和公司的员工们一起去了太原，去了温州，一是答谢我们的客户；二是推广项目；三是与当地的房地产发展商交流。效果比我们预期的好得多。山西和浙江的客户知道我们要举办答谢会，有些从很远的地方赶到太原和温州来，我们和客户进行了很好的交流。下一步打算去的地方还没有最后确定。

　　开心就好：近期政府频频出重拳对房地产市场进行宏观调控，一些新项目选择延时推售，潘总的建外七期以及朝外SOHO还是按原计划销售吗？
　　潘石屹：今年第一季度我们的销售额远远的超过了原来的计划，二季度的销售额看来不会完成原来预计的计划。但综合起来，今年上半年，我们会超额完成原来上半年的计划，所以我们下一步的销售计划，目前来看不会做调整。

　　闲来惹草：有消息说：上海楼市回暖，价格回升1200，请问潘先生，您是如何看待这一现象？
　　潘石屹：上海的房产交易都是在网上进行，所以非常的公开透明，我观察了最近一周的情况，一周中跌了四天，只有其中某一天回升了一点。这不能说明上海的房地产从这一天开始就一直回升了，还要观察一段时间，至少还要看两个月。

　　ddz：目前，上海房地产交易量极度萎缩，价格仍然虚高，没有明显下跌迹象。价格不跌，听说和记黄浦仍在陆家嘴高价拿地，开发商预期仍然乐观，投资反弹势头明显。请评论政府是否还会出新政策，进一步加大调控力度。
　　潘石屹：现在无论对上海还是对全国的房地产发展商来说，最关键的是他们要乐观，他们要有信心，未来中国的房地产市场才会平稳的、健康的发展。如果是他们失去信心，他们减少投资，或者把投资投到别的领域，例如像苹果社区的张宝全，把几亿元的投资投到EVD上去，房地产市场在今后两年就会表现出供应量不足，房地产行业就会萎缩，和中国城市化进程的大背景就不吻合，房地产市场就不能健康的发展。所以房地产发展商今天的乐观精神，我认为是有道理的。

　　程成：近日，建设部等七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，可谓一石激起千层浪。意见规定，自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，征收的额度在5%(或者5.5%)。，京城楼市新一轮的博弈上演，老潘会扮演何种角色？
　　潘石屹：在这样一种大势来临的时候，没有什么需要扮演的角色。我们唯一做的事情就是安静，等待、等待、再等待。

　　开心就好：宏观调控当头，许多新项目在开盘之前都很难定价，因为新政给楼市带来什么影响还不明朗，推售延时相对客户储备量却在增加，潘总您说会不会在政策明朗后，这些楼价有迅速蹿高的可能性？
　　潘石屹：目前中国房地产的形势是像雾、像风、又像雨，形势非常不明朗。所以任何的判断都缺乏依据，任何的可能性都可能发生。例如，六月一日要实施的"两年内不能转让"的起算时间，许多人问我。我说，不知道。

　　伊力远丹：目前全国几乎所有的投资者都在观望，成交量非常低，你怎么看待这个市场，预计能持续多久？
　　潘石屹：我想应该大约有两个月的时间。

　　风语者：在科博会房产论坛上，中国房地产协会会长杨慎提议将现在土地出让制度改为年租制。按照目前现行的办法，土地出让金一次性记入房价中，约占房价的40%。如果以后能实施按年缴纳，房价就有可能降低一大块，同时也可以抑制地方政府热衷于卖地的状况。请问你对他的这个想法如何评价？
　　潘石屹：我在科博会上也听了杨会长的演讲，他建议把目前的出让金收取制度，改为年租制度，同时一并解决土地试用期限40、50、70年的问题。这个问题，学术界已经探讨了许多年，几乎每年都有人提出。但这涉及到土地制度改革的大问题，谁也不知道什么时候实施，也无法预料什么时候实施。

　　程成：国家税务总局5月18日发布了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，这是一个非常系统、严密的文件，掌握契税征管这个房地产税收税源控管的关键环节，及时跟踪了解房地产企业的所有项目信息，加大对房地产企业的税收管理。同时，此文件也加强了对二手房市场的税源监控。此文件是税务总局长期对房地产市场进行税收管理研究、总结的结果，在房地产税收管理史上将具有里程碑一样的重要意义。老潘对这份文件怎么看？
　　潘石屹：我看了这份文件，这份文件就是把契税的征收和办房产证结合起来。这是一个好办法，让房产部门和税务部门配合起来。

　　风语者：市建委目前已向市政府提出立法建议，准备在制定的《北京市房屋权属登记管理办法》中明确规定不及时申请或不及时办理房屋产权登记的政府主管部门、开发商、购房者应分别承担的责任。这意味着拖沓办证将有罚则。请问你是如何理解这一新规定的？
　　潘石屹：申办房屋产权证，一直是北京房地产市场中的一个老大难问题，有许多项目几年时间都未拿下房产证。如市建委出台这个文件，将加快北京市办理房产证的程序，是购房人的利益和产权得到最彻底的保证。

　　ddz：日前，国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产税收实施一体化管理。请问潘总此政策是否对市场有大的影响。
　　潘石屹：房地产税收的征收非常的混乱，前几天一个华尔街的投资者来了解房地产税收的情况，我在网上给他打印了一大堆的资料，把他也看乱了。所以一个好的税收政策应该是一体化、简单、高度透明的。对所有的房地产商都是平等的。

　　程成：有网友言论"在聪明地利用媒体成功营造个人形象后，潘十一终于被媒体狠涮了一把。新浪首页登了"地产商潘石屹呼吁少谈些房价 否认外资角力地产"的文章后，下面的网友评论有几十万条用中国最粗俗最恶毒语言咒骂潘十一的文章，老潘多年苦心经营的个人形象毁于一旦。
　　潘石屹：这些评论都是非常阴暗的心理的一种发泄，你要看到这些评论对所有的人都没有一句说好话的。除非是一些领导人，那也是因为网管在拼命删他们的帖子。我做的事情，我要讲的话，都应该尊重事实，是自己真实的想法，不会受这些恶毒语言咒骂的影响。

　　开心就好：七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，与上海等地房价"应声而落"形成反差的是，北京市场的房价仍在高位波动。那么，新政为什么难以撼动北京的房价呢？是政策的效力未产生，还是区别于上海的供给情况决定着京城房价走势？
　　潘石屹：我想主要是因为北京刚刚实施网上交易系统，前几个月积累了很多合同没有登记。4月15号是网上网下交易的截止日，这一段时间，把前几个月的合同集中在一起，所以看到北京房产的价格在上升，但真实的情况，我所了解到的和上海的情况差不了多少，可能跌幅没上海的大。

　　better_man：老潘怎么看"别把买房子当存款！"这一言论?
　　潘石屹：买房子和存款当然是完全不同的两回事，存款存取灵活，利率低，目前还没有通货膨胀率高，利息收入还要交利息税。而买房子，回报率高，但也可能承担比较大的风险。

　　程成：受调控政策和投资过剩造成产能急速扩张的双重打击，一些本来过热的行业如电解铝、水泥等，近来的盈利情况都由大赚变成大亏。去年第一季度，中国的水泥业实现利润31亿人民币，今年一季度转为亏损3亿5000人民币.近80％电解铝企业今年头3个月出现亏损。钢铁业目前情况也不容乐观。潘总对宏观调控的现状如何看?
　　潘石屹：中国的房地产行业对钢筋、水泥、电解铝的需求是非常大的，如果未来的两、三年时间，房地产市场大规模的萎缩，直接影响到的将是这些行业。

　　风语者：宏观调控接连不断，金融紧缩政策也未有松动迹象，这使得内地房地产商开始转向境外的融资市场，包括万通、顺驰、富力等多家企业纷纷表示将进军香港、新加坡等股市。请问你的SOHO中国会考虑这个融资渠道吗？对上面这些企业的做法你怎么看？
　　潘石屹：SOHO中国没有考虑。

我们的客户绝大部分是长期持有者
　　开心就好：潘总项目大多是投资类产品，近来出台的"禁止期房转让"、"2年转售收全额营业税"政策对您项目有影响吗？贵公司在具体营销战略上做何调整？
　　潘石屹：我们的产品绝大多数投资者是长期持有物业，靠租金收回投资，短期转让的非常少，期房的更名也是我们公司长期以来一直禁止的，所以这两条政策的实施对我们的项目没有太大的影响。这两条从6月1号实施也提示所有的客户，再做短期炒房是违背政策的。

　　桃谷六仙：凤凰卫视董事局主席刘长乐先生明确表示，凤凰卫视将落户朝阳CBD，你觉得这会对CBD的地产项目起到什么样的影响？
　　潘石屹：中央电视台到了CBD，北京电视台到了CBD，凤凰卫视如果再落户北京的CBD，对这些电视行业来说，就产生了聚合效应，对CBD的其他项目来说，将增加了很大的需求。

　　风语者：自奥运村某写字楼盘推出地产期权销售业绩显著提升后，地产期权在北京开始兴起。"地产期权"成为新近几个月来北京楼市的"新概念"。有人认为在"地产期权"的模式中融入"以租代售"的方式，回避了传统"以租代售"的缺陷。不知你对此地产中的新事物怎么评价？
　　潘石屹：建设部规定，中国房子的销售，只能按照套去销售，按套销售时要符合预售销售的条件。其他的像以每平方米进行销售、"保租销售"、"分时度假"方式的销售都不符合建设部关于房子销售管理的规定。任何一个新生事物，销售的办法都只能按照建设部的政策去销售才是没有风险的。

　　桃谷六仙：新编北京城市总体规划中共规划了11座新城，其中通州、顺义和亦庄是重点建设的三座新城，顺义新城建设已经率先启动，这将会对北京整个房地产的格局产生怎样的影响？
　　潘石屹：北京的城市在迅速地扩大，所以国务院刚批准了《北京城市总体规划》，北京周围设立了许多个中心，这个总体规划确定了北京未来的格局，也确定了北京未来房地产的格局。

　　开心就好：北京市房地产信息网的数据显示，4月北京写字楼市场销售额上升572%，预售面积上升132%，但其中过户面积只占18%，说明"6.1"大限对写字楼并没起到什么作用。潘总，4月北京写字楼市场回暖的原因是什么？
　　潘石屹：根据我们建的这些房子的经验来看，北京一直是一个缺写字楼的市场，所以表现出来写字楼的回报率比住宅高得多。北京二环三环周围的住宅里大部分是办公室，所以写字楼的销售量和预售面积的上升是正常的，因为多少年来，这部分市场没有发展，是一个非常初级的市场。

　　风语者：听说你在科博会中国经济高峰会中国房地产论坛上对主办方所提出的论坛主题："中国--全球资本的角力场"给予否认，并呼吁"少谈价格，多创造价值"。不知你当时是如何考虑这些观点的？
　　潘石屹：我主要是看到目前大家的注意力都更多地在关注价格，关注人民币的价格，关注股票的价格，关注房子的价格，而忽略了其他东西。所以我在科博会演讲的题目是："少谈价格，多创造价值"。

　　上山："非法留学中介藏身建外SOHO"，今天新京报报道："加拿大永亮有限公司北京办事处"隐身建外SOHO,对于这个报道,您有什么看法,建外SOHO的租售工作是哪个公司代理的呢?...
　　潘石屹：这与中介公司没有任何关系，任何人违法都会受到法律的制裁。与他所在的楼房，哪家中介公司给他做的代理是没有关系的，他们也不应当承当法律责任的。

　　先生：山西的客户同温州的客户有什么相同和不同之处
　　潘石屹：温州客户和山西客户共同的特点就是：他们非常的有礼貌，非常的体面，这多少有些出乎意料。不同的特点是：山西人更痛快，温州人更关注细节。

大家都在等待细则出台

　　先生：建设部发文禁止期房转让，但何为"期房"，潘总是否知道它的严格定义？
　　潘石屹：我理解"期房"就是没有取得《竣工验收备案表》之前的房子！

　　开心就好：去年"8.31"大限给京城土地市场、地产市场带来不小的冲击，今年又出来一个"6.1"大限，这个"大限"又会给市场、开发商带来什么影响呢？
　　潘石屹：今年6月1号起开始实施七部委的文件，我想会给北京和全国的房地产市场造成一些影响。影响有多大，还很难预计。但原则一定是抑制需求，减少流通。

　　风语者：七部委的房产新政规定："从6月1日起，购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。"由于北京市政府尚未出台实施细则，"这两年究竟以什么时候为起算日期"各家说法不一。你认为应该是以什么日期起算较为合理呢？
　　潘石屹：这个问题都是大家关心的，但现在的起算日期都是大家的猜测，只有具体细则实施下来才会明确。我认为应该是从客户合同生效的日期开始算。

　　开心就好：即将来临的"6.1"大限是二手房难过的政策关，而从上海这一"新政"实施的效果看，经过短暂观望，随后迅速放量反弹后，证明此次调整对上海房产市场是有效的。北京与上海的情况不同，不知"新政"实施的效果将如何？
　　潘石屹：北京市实施七部委"八条"的具体细则还没有出来，细则出来后才能判断对北京房地产市场的影响。

　　桃谷六仙：6月1日，北京将出台个人房屋转让新政策。新政策将对个人购买的房屋转让如何缴纳营业税以及禁止期房转让等问题作出详细规定。这些政策的明确将对处于观望中的客户产生怎样的影响？
　　潘石屹：政府一直对房地产税收的改革的大方向是减少流通环节的税，增加物业的持有税。如果这样就会帮助解决目前房地产存在的一些问题。如空置率高，低收入者买不起房子，有人又有几套房子的问题。但是，这次为了尽快的抑制房地产房子过快的需求，先增加了流通环节的税营业税，而没有增加房子持有税，与一直预期的目标有些相反。从长期来看，还因此减少流通环节的税金，增加物业的持有税，这才有利于房地产市场的建立。

实事求是地说，任志强很冤枉
　　北京客人：听说您昨晚参加了中央电视台的对话节目，有哪些嘉宾被邀请？主要话题是什么？现场交锋激烈吗？
　　潘石屹：昨天录制中央电视台的《对话》节目，房地产发展商请了任志强、冯仑和我。经济学家有哈继铭，赵晓和钟伟。还有建设部政策研究部主任陈淮，河南建业有限公司董事长胡葆森，国务院政策研究中心的巴曙松，房地产策划人王志纲。人太多，大家都抢着说话，很难抢得上。任志强说了所有人说的话的50％以上。

　　cxcy：先说说参加《对话》的事儿吧，听说聊的挺热闹。
　　潘石屹：昨天中央电视台的《对话》节目一直录到晚上快12点，人很多，谈得也很热闹，主要是因为"房价"这个话题是当下的热点话题，是媒体最关心的话题。

　　北京客人：任志强不是一直为老百姓拆迁建低价房的吗？为什么最近反而成了为富人建房的批判靶子？
　　潘石屹：这件事说来话长，记得去年，我和任总一起去亚布力开会，回北京时我们坐在一起，当飞机在北京上空盘旋时，他看到灯火通明的北京，非常感慨地对我说，再过两年就要退休了。我在北京这个城市建了几十年的房子，建的数量大概超过了一千万平方米。我问他建的房子大部分在什么地方，他告诉我，大部分在通县、大兴、丰台和昌平，都是拆迁房，大约有700万平方米，房价都没有超过每平方米3000元人民币。我对他说，你建的这些都是差房子，华远把好的地，比如像西单西部那块地都给别人建了，你还有两年就退休了，还不给北京建些好房子？只有好房子在这个城市才能够留得住。任总也很感慨，第一次和我谈了很多他家的事情。他的哥哥退休了，妹妹也退休了。过了没多久，我在网上看了他的言论，就是说他要给富人盖房子，实际上是任总想盖好房子，实现他退休前的理想。现在媒体都在批判他只给富人盖房子的言论。实事求是的说，这很冤枉。任总这些年盖的大部分都是3000元以下的拆迁房。盖好房子，只是他退休前心中一个伟大的理想。但这种"给富人盖房子"表达方式遭到大家的批判是应该的。

　　开心就好：朱德庸以其特有的"朱式幽默"早已成为社会关注人物，听说这周末他将去现代城与潘总针对"上班族职场"进行对话。两位好像都早已成为SOHO一族了，为什么选这一话题？潘总看过朱德庸的漫画吗？您觉得怎样？
　　潘石屹：今天下午在我们公司的办公室和朱先生有一场对话，我和大家一样很喜欢他的漫画。

　　《福建东南快报》：潘先生，您是否认为一个女人嫁给一个成功的有钱的男人比嫁给一个平庸的男人好？有钱的夫妻他们的生活质量是否比没钱的夫妻来得高（我们特指那种婚前站在同一起跑线上，刚开始时感情都很好的夫妻）？
　　潘石屹：每个人的婚姻生活都是自己走的路，没有统一的模式，所以你的问题我没有答案。

　　人在旅途：建外SOHO今年还会举行夏日狂欢活动吗？
　　潘石屹：会，从6月份开始。

　　孤独而咳嗽的夜鸟：你不是来聊天的吧，开记者招待会？
　　潘石屹：因为按我们以前的统计，我们的网友中有接近三分之一的人是记者。

　　风语者：据可靠消息，邓智仁将重回内地地产圈，依然依托北京和上海，这次可能从事与房地产相关的教育行业，推出"邓智仁房地产课程"培训，并有可能与清华、北大、复旦等一流院校合作。请问你是否知道这一消息呢？对他这次一改以往"大手笔"的做法是怎么看呢？
　　潘石屹：我在网上看到了邓智仁要回北京的消息，要开"邓智仁房地产课程培训班"，但我认为他的长项可能还是销售，也是他多年的经验。至于培训，可能会有一定的难度，一是年纪大了，做一个新的行业难度就比较大；二是培训非常注重语言的表达，他讲的香港话会有许多人听不懂，这也是他做培训的一大障碍。

　　《福建东南快报》：潘先生，您身边的好友CEO们，你们相聚时，是否会谈论选择配偶的问题，在CEO的心目中，什么样的女性才是他们心仪的？他们是否会认为自己的钱会给他们的爱情带来困扰呢？
　　潘石屹：我身边的好友不一定全是CEO，各种各样的朋友都有，在一起也一定会谈论选择配偶的事情，每一个人的情况都非常的不一样。也有人因为自己的钱多，带来了困惑的。

　　先生：您主演的电影何时公映？
　　潘石屹：《阿司匹林》的电影什么时候公映我还不清楚，但我昨天听得到一个消息，国家电影局审查《阿司匹林》时，给《阿司匹林》的评分是4.6分，满分是5分，这是一个非常高的得分。

　　《新周刊》：如果给有钱、有权、有闲做排序，你会怎么排？
　　潘石屹：钱和闲都要有一点，确实忙的话，什么东西最缺，什么东西排列在第一位。

　　《新周刊》：一个月内，你工作和休闲的比例是怎样的？
　　潘石屹：我周末都在休息，星期一至星期五在拼命的工作。

　　大人物：老潘看《星球大战3》了吗?有何观影感言?
　　潘石屹：我还没看，我看到了路边的广告，准备这几天抽时间带着小孩去看。

　　april：最近南方证券正式宣布关闭，您认为这会对国内金融业造成什么影响？
　　潘石屹：我在《财经》杂志上看到关于南方证券正式清盘的报道，让我联想到如果房地产市场如果搞不好持续的下跌下去，两、三年之后，清盘关闭的将不再是证券公司，而不是一些大的房地产公司。

　　《新周刊》：一般会去哪里度假？
　　潘石屹：去没有去过的地方。

　　jinxiaofeng0928：潘总会制作SOHO公司的徽章吗？
　　潘石屹：我想制作了徽章，大家也不会带。

　　孤独而咳嗽的夜鸟：把SOHO里的球场修修吧。
　　潘石屹：你是指的SOHO现代城的球场吗？我们会督促现代城物业管理公司进行修理。
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