潘石屹：近一个月全国房地产成交额都在大幅下降

潘石屹：近一个月全国房地产成交额都在大幅下降
——2005年5月20日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录

购房人持币观望的时间不会太长

　　开心就好：近期政府相继出台了多项政策措施，在北京似乎房价并未受到影响。潘总，假设下半年房价仍得不到控制，政府会打出什么重拳？您认为继续加息还是开征房地产税？
　　潘石屹：最近一个多月时间，政府接连出台了一系列对房地产宏观调控的文件，对全国房地产市场都有一定的影响，首先影响的是成交量，上海四月份的成交量比三月份降低了37%，温州四月份的成交量比三月份降低了34%，其他城市也都有不同程度的降低，五月份的统计数字还没有出来，但我想成交金额一定会有大幅度下降。从价格来看，下降幅度不是很大，但考察一个市场，首先要看成交量。如果是成交量再持续下降一段时间，房地产价格也会随着下降。政府出台的文件是6月1号才开始实施，在这之前还只是影响人们的预期和信心。
　　加息和开征房产税的政府措施我是无法预计的。

　　风语者：你认为在年内推出住房抵押贷款的证券化会解决目前房地产金融市场所面临的问题和困难吗？
　　潘石屹：住房低押贷款的证券化，银行已经做了很长时间的工作，但在今天对房地产进行宏观调控的特别形势下，我不知道什么时候会实施。

　　永远的巴斯滕：目前房地产新政策出台之后，实际上大部分购买者都在观望。所以交易量有所下降，那么你认为这种情况将持续多久？
　　潘石屹：最近关于房地产政策议论非常多，大多数购房者都在观望。各个城市四月份、五月份的成交额都在下降。有人认为，这次房地产的宏观调控政策如同1996年政策对股票市场调控的政策一样，会引起市场的崩盘。我是不同意这种观点的，第一从目前政府出台的一些文件看，都是用市场的手段增加土地的供应量，适当限制需求来达到供求的平衡，稳定房价。把中低收入的住房问题，由政府承担起责任去解决，如廉租屋，经济适用房。再者，房地产市场和股票市场是完全不同的两个市场，股票市场交易速度非常快，也很集中，而房地产市场每一个城市的情况都不一样；东部城市和西部城市的不一样；同一个城市里面不同的区域里面又不一样；北京三环之内、四环之内和昌平和良乡的情况又不一样。在同一城市的同一区域，也会因物业品种的不同而不同。前几年价格上涨快的主要是住宅，因为住宅在税收、银行按揭贷款、利率上都享受了好多政策。而这次出台的政策更多的是重复过去旧的政策，再是陆续取消1997年以来，为了把住宅培养成新的经济增长点的优惠政策。所以，我的结论是这次房地产的宏观调控政策和96年股票市场政策的结果是完全不一样的。

　　永远的巴斯滕：在目前这些政策出台之后，对北京和上海房地产市场走向，你的预测是什么？
　　潘石屹：从目前出台的政策来看，北京、上海甚至全国其他城市，住宅的价格在未来一、两个月时间可能要有所下跌，原因是成交量已经开始大幅度的下跌，但我想这只是一个暂时的现象。随着6月1号政策的实施，这一切很快都会稳定下来。

　　蓝妹妹-在水一方：张总在《财富》论坛上说高档房地产停顿的局面哪一方都不会受益，您赞同这个观点吗？
　　潘石屹：从我最近了解到的情况，四、五月份全国住宅的成交额都在大幅度的下跌，我想这不是一个长期的趋势，如果按今年四月份、五月份这个趋势一直下跌下去，中国的房地产这个行业就彻底停顿了，所以我想这个局面是暂时的，短时期的，大概只几个月的时间。政府也不可能让房地产全行业的成交额每个月以30、40%的速度下跌。

　　wendy：最近在西安，开发商群体面对政府的严厉政策似乎集体投降了，你同意和谐就是妥协的观点吗？
　　潘石屹：最近房地产发展商在西安举行了一个会议，很遗憾我没有去参加。任总给我打电话说，面对越来越严格的宏观调控政策，各地的房地产发展商成交额都有了大幅度的下跌，在这种情况下，大家提出来要妥协，要投降。就像大人打小孩一样，小孩不哭，不求饶，大人就更生气了，打得就更狠了，如果打疼了，就哭出来，不要憋着。我也在网上看到他们在西安的一些言论，基本上都是这样一个态度，要投降，要妥协。

　　开心就好：2005年北京《财富》论坛年会上，张欣在雅虎直播室接受采访时说，现在很多购买者都在观望，而这种停顿的观望期不能确定。潘总，您认为多长时间才能趋于正常，影响这一时间长短的主要因素是什么？
　　潘石屹：目前，房地产市场是在观望，观望是房地产市场的主要情绪，是市场和政策的不确定的后果。随着政策相继出台，6月1号开始实施，这段形势观望的时期很快就会过去，就会趋于正常，任何一个政府都不愿看到自己城市的房地产销售额以30、40%的速度下跌。在政策未完全出台，或者地方政府还没有落实的情况下，作为购房人持币观望是正常的事情，但这时间我想不会很长。

　　老木："五一"过后，上海楼市颇为清淡。在上海 "房产之窗" 交易网站上看到11日上海城区房产交易量几乎为零，零星成交的房产大多为郊区房，上海住宅成交均价夸张地表现为下跌3000多元/平方米。请问你对此时的上海楼市做何感想？
　　潘石屹：上海房地产的网上交易是从去年就开始了，最大的好处就是给市场一个足够的透明度，任何人都可以访问上海房地产交易的网站查询每一天的成交额，像股票市场一样。北京市政府今年也学习上海的做法，从3月15号开始起，作网上交易，这样对政府监管市场和购房人来说，提供了一个非常透明的信息。从您说的这两个数字来看，我认为没有代表性，因为只是一天的成交数据，只是暂时的。从总体情况来看，成交量是在下跌，紧接着，住宅的价格还会有所下跌，但是我想这段时间一定不会太长。

《财富》论坛让全世界更加了解中国

　　蓝妹妹-在水一方：张欣是为数不多的几个被邀参与《财富》论坛的女性代表之一，您对她的参会是不是很自豪？
　　潘石屹：参加世界《财富》论坛确实是一个非常好的交流的机会，北京市政府非常重视，投入了大量的人力物力迎接来自全世界的CEO。北京作为一个国际化大都市，非常需要像这样的国际会议让全世界更加了解北京，也给中国的企业家提供一个与全世界的企业家交流的平台。

　　开心就好：《财富》论坛期间"财富"夫人也没闲着，她们在北京体验中国传统文化之旅，北京古玩城、什刹海、北京胡同等等，听说她们还去了"长城脚下的公社"，潘总知道吗？公社是不是已经成为具有北京特色的代表性的建筑了？
　　潘石屹：这次《财富》论坛期间，组织了另外一个团叫"配偶团"，不是中国媒体报道的"夫人团"，因为CEO当中也有女性。他们参观了长城脚下的公社，我没有抽出时间去，但我看到配偶团在媒体上对长城脚下的公社给予了很高的评价，我们感到很自豪。

　　程成：《财富》论坛第三次选择在中国召开。没有前例,老潘认为中国哪里吸引《财富》论坛如此青睐?!
　　潘石屹：中国现在是最吸引全世界眼球的国家，所以这次《财富》论坛在北京召开得非常成功，在和这些世界大公司的CEO们交谈过程当中，他们都在说，我们更想听一听在中国发生的事情。他们看到了一个经济高速发展的中国，也决定加大他们在中国投资的力度，例如，像雅虎的老板杨致远就反复对我们说，前几年在中国的投资战略太保守了。

　　蓝妹妹-在水一方：参加《财富》论坛，您最大的收获是什么？最大的感触是什么？
　　潘石屹：这次全球《财富》论坛实际上是全球CEO的大聚会，与国外的这些CEO相比，中国的企业家非常年轻，很有活力，这可能是我最有感触的，也是中国经济发展最有希望的地方。

　　蓝妹妹-在水一方：此次《财富》全球论坛将对中国的经济发展产生怎样的影响？短短三天的论坛到底能给北京带来什么？能给房地产的发展带来什么？
　　潘石屹：来到北京的这几百人都是掌握全世界财富的人，这三天的《财富》论坛可以让他们更好地了解北京，了解中国，这个目的我想应该已经达到了，不光是论坛本身，他们在北京的所见所闻，在咖啡厅、餐桌上的所见所闻，足以了解中国的发展。对房地产的影响，我想不是很大，在任何一个市场，房地产的发展都是非常本土化的。

　　蓝妹妹-在水一方：2005年《财富》全球论坛5月在北京举行，论坛主题是"中国和新的亚洲世纪"，听说你的夫人张欣作为为数很少的女性CEO参加本次论坛并登台论道，请问你对她参加此次论坛怎么看？对她所发表的有关房地产的观点如何评价？
　　潘石屹：在张欣在《财富》论坛上做讲演的前一天晚上，我们一起碰了碰她要表达的观点，但第二天，因为时间比较短，讲的人比较多，我在下面听，觉得她没有很好的表达出来。

　　蓝妹妹-在水一方：在众多的世界500强的人物中，您最钦佩的是谁？为什么？
　　潘石屹：我对世界500强的这些CEO都不是非常熟悉，也不是很了解。

　　心海涟漪：对于配偶项目的公社参观这一项,是您主动推荐的还是《财富》主办方自己选择的?
　　潘石屹：是《财富》论坛的主办单位自己选择的，我是在开会的前一天才知道的。

政府出台所有文件的指导思想是稳定房价，而不是让房价大起大落

　　wendy：上海《每日经济新闻》报道说你不怕政府政策，只怕经济学家，是因为你认为政府出台的政策是受经济学家影响的吗？
　　潘石屹：前两天我接受了上海《每日经济新闻》记者的采访，我和他们谈了一些目前房地产市场的情况，但我昨天晚上在网上看到他们写的文章，标题就有点耸人听闻，说潘石屹不怕别的，就怕经济学家谢国忠和易宪容，我想报道的标题一定是为了吸引眼球，吸引读者，但这不是我讲的话，也不是我表达的意思。我看了里面的内容，也有许多的错误，我自己说的话我都看不懂了。所以，今后我会注意在平面媒体的采访过程中，一定要讲得慢一点，让对方听清楚，不要登出来以后，犯一些常识和逻辑上的错误。

　　ayay：《北京市2005年度土地供应计划》已由市政府审议通过。市国土资源局负责人表示，自2005年起未来几年内，北京土地年度供应计划总量将维持在一个合理区间内，以缓解供求关系和稳定土地价格，不会出现大起大落，更不会出现土地紧张的"地荒"局面。请你对此发表一下自己的看法？
　　潘石屹：这是北京市土地部门的一个主要的指导思想，就是要维持供求关系的平衡。稳定土地价格进而稳定房子价格。我想各地政府目前正按国务院文件的第一条，尽快制订今年和明年的土地供应计划以及这些土地的分布、开发的进展情况，在这样一个维护供求基本平衡的指导思想下，我想北京市政府即将发布的今明两年土地供应计划，供应量不会大规模萎缩，具体的情况，尤其是四环之内的土地情况，要等土地规划局计划出来之后，我们再看一看，再分析。

　　ayay：据悉市国土资源局根据七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》以及国土资源部对闲置土地的处置意见，将严格执行一年不动工开发收取土地闲置费，满两年不动工无偿收回土地使用权的规定，具体相关配套规定正在制订中，并将于近日内发布。请问你对此举怎么看待？
　　潘石屹：七部委意见中的这一条，一年不开工的土地要收闲置费，满两年不开工的土地政府要无偿收回。这一条对房地产发展商会产生非常巨大的影响，如果严格执行这条政策，全中国房地产发展商的格局将会发生重大的变化，所以我们非常关注具体的配套措施何时出台，政策何时能执行。

　　开心就好："国八条"、"七部委联合发文"、"禁炒期房"等政策的出台，标志着政府的宏观调控正紧锣密鼓的进行着，但为什么政策重拳仍降不住房价呢？
　　潘石屹：作为最近一个多月来，政府出台的文件所有的标题我想和它的指导思想是统一的，就是稳定住宅的价格，而不是让房价价格大起大落。

　　永远的巴斯滕：17日，在《财富》全球论坛上，SOHO中国联席总裁张欣在谈到目前政府的一系列调控房地产价格的政策时引用了某报纸的一个观点：中国现在房地产行业是个别城市生病，全国一起吃药。你怎么看目前的政策？
　　潘石屹：中国的城市非常多，每个城市房地产发展的程度很不一样，有一些中西部城市房地产市场才刚刚起步，所以政府在出台政策时一定要通盘考虑全国的情况。

　　ayay：中国人民银行金融市场司沈炳熙认为，从短期来看，房地产金融政策的基本趋势是要从供需两个方面着手进行调节，而重点是在需求方面。目前，引起房价上涨过快的原因主要是需求上升过快，尤其是一些投机性的需求拉动了房价的快速上涨。请你谈谈自己的看法？
　　潘石屹：从最近出台的一系列政策来看，政府是从两方面来控制。供应量是政府最容易着手解决的问题，增加土地的供应量，让地方政府公布今明年两年的供应计划，并且不让发展商囤积土地，迅速把土地转化为房子，这些是最容易控制的。但是，需求是千家万户手中的钱要不要去购买房子，这是政府靠宏观调控的政策最不好控制的。无论从供的方面还是从需的方面，政府出台一系列文件都要达到供求关系的相对平衡，抑制房地产价格上涨过快。

　　路遇：这次国家七部委出台的政策，对中低收入购房者会产生一些什么样的直接利益？
　　潘石屹：这一阶段出台的一系列政策，明确了廉租屋是地方政府的目标责任制，城市中最低收入的住房问题应该是作为政府的责任去解决。中低收入的人依靠经济适用房去解决，还有一点我认为也是比较重要的，就是政府应该出台政策，尽快地鼓励各个城市开展二手房交易，而不是出台政策去抑制二手房交易。因为二手房市场的交易建立起来，可以减少这个城市房屋的空置率，让一些中低收入的人，不是直接去买大房、新房；而是可以先买到、住到旧房、小房。中低收入家庭的住房问题的解决也能靠二手房市场的建立去解决。市场经济只有流通才会有效率，才会让资源得到最大效率的利用。当前北京二手房市场成交量还非常低，还需要政府出台政策，让媒体很好地引导，把二手房市场很好的建立起来。

　　开心就好：潘总，山西太原之行您满意吗？卖了几套房子？是因为太原有很好的效果反馈，您才决定有温州之行的吗？
　　潘石屹：这次山西和温州之行，我们都非常满意，最重要的是和我们这里的客户能够有面对面的沟通。解答他们的疑惑，解答他们对目前形势的一些担心，我们把我们了解到的，我们的看法，市场的真实情况告诉大家。市场前面一定会有风风雨雨，但是我们一定和我们的客户风雨同舟、同舟共济。

　　风语者：昨天，丰台科技园园区和北京市国土资源局宣布，北京最大的两块公建地最终以总价8.05亿元被国美置业获得，国美预计将投资30亿元在公建地上建立南城地标性建筑--"全球高科技体验中心"。对此你怎么看？
　　潘石屹：国美最近一直想在北京的房地产市场上面扩大自己的规模，取得这块土地是他们扩大规模的途径之一。

　　开心就好：潘总您说，今天北京房子的租金回报率是全世界最高的，近年来北京的租金回报率一直在跌，价格一直在降，但仍然是世界上其他城市不能比的。那您认为北京的租金回报率跌倒什么程度才能算正常？还需要多长时间？
　　潘石屹：我认为回归到7、8%的回报率就是一个正常的回报率。

　　永远的巴斯滕：您公司SOHO街的活动怎么不与电视媒体多联系一下？像火爆全国的"莱卡我型我秀"栏目，如果北京的选拔赛在街区举行，会让北京的年轻一代更加深入了解时尚街区的内涵，也能带来人气，各大媒体也会竞相报道，一举多得啊！
　　潘石屹：建外SOHO已经有超过三分之一的商铺交给了客户，所以在未来的一年时间，形成建外SOHO的人气对建外SOHO的商业街是非常重要的。今年从6月份开始，我们还会在建外SOHO举办一系列的活动，形成建外SOHO的人气。当然最重要的还是基础条件，道路要尽快的修通，通往长安街的两条道路、通惠河北路和建外SOHO中心公园，这几条道路的打通和公园的建成，将会对建外SOHO商业街人气聚集起到很大的推动作用。

　　开心就好：张欣在第九届全球《财富》论坛文化圆桌演讲时提到几个观点，城市需要高密度、基础设施要节制、投资房子就是积累财富，这是不是北京现今的不足之处，前两点是硬件的，后一种是观念上的？
　　潘石屹：其实作为房子，现在已经不是计划经济时期一个遮风挡雨的场所了，更是财富积累，是可以继承，可以抵押，可以转让的资产--财富。市场经济观念是和计划经济不同的。当然从中国传统的观点看，大家非常注重把财富积累在房子上。

　　ayay：宏宇集团进京开发星河湾，给北京业界带来不小震动，但有人认为，广州星河湾的成功经验用于北京是行不通的，因为气候不同，环境不同等原因。面对这样的言论，宏宇的黄文仔表示：来北京就要做状元楼盘，不做第一誓不罢休，就是做到探花和榜眼都算失败。对他的决心和誓言，你能谈谈感想吗？
　　潘石屹：每次广州、深圳的房地产发展商到北京来，总有这样一番豪言壮语，金地是这样，珠江是这样，星河湾看来也是这样。但不一定要做第一，把自己的房子盖好，让客户满意，不是第一也没关系，不是第一也不丢人。

　　蓝妹妹-在水一方：5月11日建设部等七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》从多个方面再次加大对房地产市场的宏观调控力度。除了禁止期房转让外，不足2年转手交易的征收全额营业税也成为关注的重点。请问你认为征收营业税这种措施真的能改变目前房价的高涨趋势吗？
　　潘石屹：我们公司销售建外SOHO项目期间也有一些客户要求我们在期房时期帮他们更名，我们是作为公司的一项政策，不允许在期房期间更名，因为如果在我们销售部门前造成虚假的繁荣，中间商赚走了钱，最后需要面对所有问题的还是我们房地产发展商和最终的客户。

　　两年之内转让项目要收营业税，我想对投资者短期的投资会产生一些影响，这也是政府出台政策抑制需求的一个方面。
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