潘石屹：《老潘进城》，看的都是新鲜事！
潘石屹：《老潘进城》，看的都是新鲜事！
——2005年4月28日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录
解读国务院最新八项措施
竹林中：国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，您如何看它对中国房地产的影响？
潘石屹：有几条在最近的媒体上都有所报道，这次会议是进一步的强调。我仔细阅读了这个文件全文，有一些想法借这个机会和大家分享。
第一条，是第一次提出，即："强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住宅和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布"。这是给各地方政府布置的任务，要让普通商品住宅和经济适用住宅的供应量满足市场的需求。前一段时期一些城市房地产的异常波动，就是供应量和需求量不平衡造成的。项目布局和进展也要向社会公布，这样就避免了一些城市只在远郊区增加供应量，但对真正的城市中心区域的房地产市场的不平衡没有改善。因为远郊区的土地和房子是搬不到中心区域来的，远水解不了近渴。对社会公开太重要了，房地产市场不再是个黑箱了，不用大家在黑暗中"瞎子摸象"了，大家把精力和时间都放在如何盖好房子上，就会少一些争论，多干一些实事。
第二条是："对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。"去年和今年的一季度，各个城市房地产的价格上涨的都比较快。这一条还是要让供应量满足市场的需求。如果市场中的供应量满足不了需求，就只能靠价格的上升去调整。房子价格上涨过快的城市无一例外是供应量不足造成的。
第三条是："加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价"。对中低档的房子，如同粮食一样是人们生活必需品，政府要保证土地的供应，不能把这部分房子的土地供应给卡死了，让老百姓住不上房子。经济适用住房的价格一直是政府定价，在这里政府只是再次重申。经济适用住宅目前存在的最大问题是富人买经济适用住宅，侵占了政府给穷人的住房补贴。
第四条是："完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。"。这是解决社会中最底层人群的住房问题，这回成了政府的目标责任制。应从商品房的税收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出让金来，解决最低收入人群的住房问题，这就相当于政府把从富人口袋的钱拿出了一部分交给穷人。这样越是高档商品房，价格越高，富人交的税就越多，解决廉租住房的钱就越多，大家的住房水平就都提高了。
第五条是："运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。"房地产行业的税收各地有各地的做法。有的企业有税收的优惠，有的企业没有；有的地区有优惠，有的地区没有；有的地区有税收的返还，有的地区没有；有的地区预征企业所得税和土地增值税，有的地区就不预征。在北京前两年要出租一套房子，所交的税是一个非常复杂的组合，房子交没交土地出让金不同；没有交土地出让金的房子因为所处的地段不同又不同；房子主人是中国人还是外国人又不同；租房人是中国人还是外国人也不同，组合完的结果是出租房子的总税率17%到22%，但是大多数的人不交，政府也收不上来税，交了税的人又觉的税率太高，自己太吃亏。两年前，北京市政府发了文件一律简化5%。但直到现在有一些外地的城市还实施这样复杂的税收政策。税收要简化、透明、严格、公平。公平很重要，同样的市场环境，只对一些企业优惠，就意味着对另一些企业的不公平。在平等的市场环境中，这些不公平的企业又如何去竞争呢？税收要严格，一些企业交，一些企业偷税漏税，也是不公平的，房地产作为不动产查税也是非常方便的，跑了和尚跑不了庙，有房子在呢。
第六条是："加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。"房地产的风险就是一部分银行的风险，个人住房抵押贷款的金额越来越大，最好的办法是把到期不还款的人的名单公开，建立信誉数据库。
第七条是："切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。"我个人认为违法违规销售行为主要是"无证销售"，销售的房子没有产权，是非法建筑；再有就是"保租销售"。这两点是我看到的房地产销售过程中存在的最大风险。如果不能很好的防范，将对房地产和整个经济带来很大打击。尤其是"保租销售"，是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房子没有关系了，房子的价格再不受市场需求的约束了。现在"保租销售"现象已经从南方城市向北方城市蔓延了。
第八条是："加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。"每年年底年初，每个城市的房地产价格上涨了多少，各部门有各部门的数据。还有一大堆的中介公司做的各种房地产指数，没有一个是一样的，谁也不知道哪个是对的，哪个是错的，太乱。没有完善的信息，就不可能作出准确判断。没有准确的信息，就没有理性的声音，就只能比谁的嗓门大了。任总还专门搞了个什么工作室，专门研究和发布房地产的数据。他私下对我说，研究了几个月了，数据还差一大块，几个专家也对不上。任总算是较真的，真在那里抠数据，很多人就随便编一个假数据就发布了。我认为，最准确的信息来源有房屋管理部门合同登记的数据，如果是能实施网上签约的城市，就更及时了。这些原始的信息是最准确的信息。因为，这些数据是以每一套房子的销售合同为基础的，有客户在核对这些数据，有银行的信贷人员在核对，一分钱都不可能出现差错，其他的政府部门尤其是税务局、公司和媒体要依据这些数据来工作，可以减少许多工作量。
看了这份报道，我感到房地产商社会上在此前的猜测和疑虑都是多余的。总的方向是，市场化的调控、公开、透明、法制、解决穷人的住房是地方政府的目标责任制。国务院提出这几条是中国房地产健康发展规律的保证。
博鳌之行的收获和反思
程成：老潘在此次博鳌之行有什么收获?
潘石屹：这次去博鳌参加"博鳌亚洲论坛"是历次中收获最大的一次。首先是听了各个国家领导人的讲话。其中听新加坡执政李光耀的讲话我觉得收获最大，他讲到中华民族的再复兴，也有人说是再复兴的前夜，我们应该做些什么？从世界发展的历史上看，德国、日本等国家在经济高速增长之后，用战争的方式去掠夺世界资源，最后是别人受了损失，自己也受了损失。中华民族的复兴应该是文化的复兴，是和平的崛起，应该让全世界分享我们中华民族的智慧、文化，包括通过建筑、艺术、小说、电影，让世界了解中华民族，用中华民族的文化去影响全世界。例如，像张艺谋的电影已经在世界范围内造成了影响。 其次，这次论坛谈的最多的是亚洲的一体化，全球的一体化。只有一体化了，各自的优势才能更好的显示出来。我也参加了许多别的论坛，各人有各人观点。有些表现得激昂，有些表现得理性。只有不同观点的互相碰撞，才能给人以启发。这是大家愿意参加论坛的目的，如果只是单一的观点，没有交锋，就成了说教，还不如去看电视，上网去了解更简单。总体来看，这次"博鳌亚洲论坛"还是比较成功的，我认识的朋友、企业家也都感觉很有收获，和我有同感。
程成：有人撰文称老潘在博鳌论坛上说的有些过了，老潘是否在网聊中给自己澄清一下?
潘石屹：在"博鳌亚洲论坛"上，我是"房地产分论坛"的主持人之一。我的作用是启发大家讲出自己真实的想法，讲出有自己观点的想法，我在论坛上基本没有说话，说的都是串场的词，没有表达什么新的观点。主持人是"导演"，发言人是"演员"，各自的角色不能乱。有一些论坛的主持人在会上滔滔不绝，只顾自己去说，忘了启发大家，没有给讲演人提供机会和时间，论坛就开不好。
天马星空：潘总与龙永图共同主持的博鳌论坛中国房地产分论坛，现场讨论热烈，龙永图先生给予了很高的评价。潘先生能不能为这次对话给一个简单的介绍？
潘石屹：这次房地产论坛的气氛非常热烈，观点有多次激烈的交锋，房地产发展商之间的观点不一致，发展商与听众之间的观点也不一致，讨论非常热烈。我想这是任何一个论坛都希望达到的气氛。但是这个论坛中缺乏一些学者的声音，经济学家的声音，如果在主讲嘉宾中有更多一些不同的声音，这个论坛就会更好。开论坛最可怕的就是没有观点，讲的都是空话、套话，那就起不到论坛的作用，对大家也不会有启发。
天马星空：本届博鳌年会 "中国房地产发展前景"论坛上，给了房地产商和经济学家一个绝好的面对面对话的机会，话不说不明，理不辩不清。最后有没有一个共识？
潘石屹：论坛最可怕的是只有一种声音，那就不用开论坛了，只有一种声音的会议也不能叫论坛。只有通过争论，"话不说不明，理不辩不清"。最后论坛不一定要达成一个共识，在争论的过程中大家可能会得到启发，看清前面的道路，不至于盲目。欧洲文艺复兴时期的城市建筑中有大大小小的许多广场，就是当年人们辩论的地方，从文学、艺术、建筑、政治，什么都可以辩论，这种辩论造就了几百年的辉煌。
有话好好说：潘总在《阿司匹林》里做演员，这回终于在博鳌亚洲论坛过了一把"副导演"的瘾。您和龙永图共同主持的房地产论坛精彩有趣，妙语频出。请问让您如何点评各位"演员"的精彩表演？
潘石屹：四位"演员"的表演各有特点，也都有自己明确的观点，表演都很精彩。被观众鼓倒掌最多的是孙宏斌；赢得笑声最多的是冯仑；嗓门最大，咄咄逼人的是任志强；四个人中最温和的是刘晓光。最活跃的是在场的所有听众，"演员们"的讲演常常被台下的质问和热烈的掌声打断。
老木：听说在海南博鳌开会时，孙宏斌、任志强都强调当前房价暴涨是需求旺盛的结果，但你好象不认同他们的这种"需求决定房价"的观点，请问你是怎么看待这一现象的真正原因呢？
潘石屹：应该是供应和需求这两个方面决定房价，而不是其中一个因素。
央行征收房产税是假新闻
程成：最近，国家税务总局相关人员表示，在房地产行业从事财务工作是高风险的行业。目前国家税务总局连续五年把这个行业作为重点检查对象，这个行业存在着很多涉税违法问题。房地产行业，80％以上在税收上有问题，特别是在北京。北京的房地产企业大部分没有交过企业所得税，中央连续五年布置对这个行业进行专项检查，这在所有经济行业当中是独一无二的。在税务方面SOHO中国去年纳税额是中国地产公司中第一的，作为SOHO中国公司的董事长，您对地产行业税收问题很有发言权。您对这个问题如何看？
潘石屹：上次网聊时我已经谈过，避免房地产商偷税漏税最好的办法是把信息在网上公开，让客户去监督，让同行去监督，让那些想偷税漏税的企业没有任何的空间和可能性。财务人员只要公司不偷税漏税就没有风险，更谈不上是高风险行业。但如果你所处的企业偷税漏税，那不光是高风险，这样的财务人员和公司一定会得到处罚的。
程成："央行将对6个城市房产征收不动产税和投资交易税"，银行的管起房地产来了，银行做起税务局的事来了，我们为啥总要这样啊？领导者们有没有想过现在的房价到底为啥这么高啊？又要说征什么不动产税和投资税了，平民百姓真的还能有房住吗？
潘石屹：我今天在报纸上看到报道，称这条新闻是假新闻，央行不可能去管征房地产税的事情，所以媒体记者在报道的时候要特别地小心，不要误导大家，不要写假新闻。我最近对媒体的采访也非常害怕，因为不管你说什么，记者总是按他的理解去写，常常是和你的想法不一致，有的时候甚至是完全相反，有些报纸上说是引用我说的话，可我自己都看不懂。我觉得我们现在的网聊是一个很好的办法，每一个我回答的问题都是我的真心话，没有误差。我为我讲的话负责，如果自己真的说错了，那我就坦然地改正自己的错误，修正自己的观点。记者的报道最重要的是要尊重事实，千万不要无中生有。
天马星空：潘总近日表示如果国外的财团要大规模进入北京，潘总就会撤。近期美林（2.5亿），摩根士丹利（4亿），新加坡的凯德置地(17亿)大约在北京投资了25个亿，占北京一年成交l量1500亿的1.6%。潘总说的"大规模"是多大？
潘石屹：国外财团在北京的投资房地产的规模可能比这个数字还要大，公司也要多。但即便如此，也不算是大规模的进入。这些国外资本来购买人民币资产，其中一个原因是在赌人民币升值，如果资产本身能够升值，再加上人民币的升值这就是两个升值的叠加。如果占到北京一年成交量20%以上的规模，就是我理解的"大规模"。
程成：国有银行近期大案层出，银监会昨天第三次召开国有商业银行案件专项治理工作会议，监督各行整治情况。工商银行透露，在3-5月部署开展以合法合规为主要内容的业务大检查，目前已抽调近6300人，组成490多个检查组。农行也在2-5月开展全系统的风险专项大检查，出动8万人次，对2.5万个经营机构进行检查。老潘对各银行的一连串举动有什么看法?亡羊补牢是否为时以晚？
潘石屹：银行的监督和检查应该时时刻刻的进行，就是国外老牌的大商业银行也会出现问题。我想最好的监督办法是公开化和必要的技术，而不在于有多少人参加。把逾期还按揭贷款的名单公布出来，所有的问题就都会暴露在阳光下，不会出现房地产商骗走了6.5亿元，银行几年后才知道的事情。
天马星空：中国人民银行行长周小川4月23日表示，对房地产增长过快的城市，可能推出新的调控政策。房产征收不动产税和投资交易税首当其冲，据称央行已选择包括北京在内的6个城市作为推行不动产税的模拟试点城市。北京下半年有望开征交易税。潘总会如何面对这些有可能实施的政策。
潘石屹：今天我在媒体上看到，这一则假新闻，央行不可能去征房地产税。
做人要诚实，做商人也一样
程成：《老潘进城》视频在新浪网播出了，看到老潘幽默风趣可爱的表现，折服于您的个人魅力。老潘在公司管理中是否依然延续这样的风格？
潘石屹：《老潘进城》是光线传媒的一档节目，由我来主持。可能和我的经历、背景有关系，我是中国城市化进程中千千万万从农村走进城市的一个鲜活例子，可能会给已经进城的和将要进城的人一些启发和经验，能不能做好这档节目对我还是有很大的压力。但又想，人活着，就得活得丰富，就接下了这档节目。
《老潘进城》的主打语是："老潘进城，看的都是新鲜事！"从五一节中午开始播出，是不是成功要看观众的反映。希望大家多给我意见和建议，你们任何意见对我都是非常重要的。
程成：老潘美国之行是否是为了公司海外上市做准备？老潘把房子卖到香港去了，有人开始关心老潘什么时候去国外的问题了。潘总有过这样的想法吗？把SOHO中国的产品全球推广？美国之行是否有此意？
潘石屹：这次去美国行程安排得很满，先去波士顿的哈佛，然后去纽约，在纽约要会见一些房地产的朋友和华尔街的朋友。
没有具体的上市、融资、合作的想法，主要是出去多看一看，向他们多学习，美国的房地产和建筑比我们发展得成熟，行程安排得很满。
没有了第一次去美国的激动，但每次去美国都会学到不少的东西，增长一些见识。这次我会把我在美国的所见所闻记录下来，回来后与大家一起分享。
程成："开发商大玩促销花样，买幢千万元别墅送架直升机"。去年在天目湖畔拿地的上海开发企业前沿控股集团对外声称，他们将在湖畔打造价值1000万元的高端别墅，而购买其别墅将可获赠300万元左右的直升机。买别墅送飞机，这在中国内地还是首开先河。老潘对这样的促销方式有什么看法？是新异亮点？或仅仅是个噱头？
潘石屹：房地产发展商没有必要卖别墅的时候送直升飞机，房地产发展商就是要建出来好的房子，你又不是飞机制造商。我认为，没有必要搞这样的促销活动，搞的太过头了。
竹林中：《看楼市慈善榜：开发商们想用慷慨掩饰什么？》有你和张欣的照片。文章中说："在老百姓心目中早已盖上"黑心"的烙印的开发商们，你们想用"慷慨"来掩饰什么？"、"如果有一天我也"不小心"成了地产开发商，我会为此脸红的。"你如何看？
潘石屹：我看到这篇文章，这是一位心理阴暗，内心很不健康的人写的文章。我没有什么可说的。如果一定要让我说的话，一句建设性的话，希望这人早点到医院看病去，他（她）肯定病的不轻。我本人非常尊敬和景仰那些为慈善和公益事业贡献了金钱和时间的人们，无论他们是从事什么职业的。
程成：香港《东方日报》近日报道"中国房地产发展商SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹预期，北京的住宅项目已难有理想回报，故SOHO中国于零五年会集中发展商铺及写字楼，全年销售目标逾四十亿元人民币。"如此看来，SOHO中国的定位是否也会重商用轻住宅？
潘石屹：我们一直遵循的原则是："市场上缺什么我们就建什么。"不随波逐流，不是别人做什么我们跟着后面做什么。正是我们遵循这些原则，才有了过去几年比较好的业绩。
天马星空：连战访问大陆意味着海峡两岸出现了和平和进一步合作的机遇，潘总如何看待连战访问大陆对大陆经济的影响？
潘石屹：在连战访问大陆许多年前，台湾的商人们就开始在大陆的各个城市投资、工作、生儿育女、赚钱了，仅上海一个城市就有几十万的台湾人。从这点看，台湾的商人比台湾的政治家要更先进一步，台湾来大陆的商人已经为祖国统一做出了自己的贡献。
天马星空：建外SOHO的草地上搭建了一个鸟巢，里边已经有一个人在生活，这是要达到什么目的？
潘石屹：这个鸟巢是中国当代艺术策展人朱其的作品。
天马星空：香港珠宝商谢瑞麟父子涉嫌"商业贿赂"一案，近日在内地成为内地普遍议论的话题。给导游回扣是内地旅游的潜规则，在香港却是重罪。潘总如何看待此事？
潘石屹：导游吃回扣就跟内地卖盗版DVD一样，是一个很普遍的现象，但对这个城市和国家的经济发展和社会风气是很有害的，尤其是一些旅游兴旺的地方，吃回扣的现象非常严重。希望大陆能够借鉴香港的做法，制止导游吃回扣的现象。
风语者：市统计局公布的数据显示，一季度全市商品房均价为5212元/M2，比去年同期上涨约11.2%，四环内均价达到了7795元／M2，是四环外房价的两倍。一季度全市销售商品房353.8万M2，实现销售额184.4亿元，我市房地产市场依然保持了购销两旺的局面。请问对此结果你怎么看？
潘石屹：从以上的数字来看，北京的房地产市场基本上还处在正常的范围之内。四环之内的平均房价比四环外的平均房价高这也是正常的，不奇怪，北京的良乡、怀柔，房子的价格才是一千多元钱一平方米。
潘石屹：在美国其间，"网聊"不能同一时间在聊天室进行，我们就用E-MAIL的方法进行，大家有任何问题可发至邮箱pr@sohochina.com。祝大家过一个愉快的节日！
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