冯仑和于凌罡：两个有热情的思想家碰到了一起
老潘和于凌罡一起做节目
老木：为期四天的北京国贸春季房展落下帷幕。据统计，住宅意向成交金额为10.2亿元左右。对比2003年的成交金额35.49亿元和2004年的意向成交金额达25.58亿元人民币，今年成交量骤然下降。请问你对这个结果怎么看待呢？
潘石屹：我参加了北京国贸春季房产会的开幕式，从北京房产会的历史来看，这个房产会是北京最早的房产会，但今年的成交额出奇的少。我通过一些朋友以及媒体的朋友打听到，原因第一是城区内的项目大家都在"惜售"，囤积房子不销售，一个项目开盘可售的有300套房子，拿到展销会上只销售20套房子。另一部分原因就是郊区的项目，尤其是远郊的项目，历来成交量都不多，所以不管在展销会上如何叫卖，成交额都比较低。当然我想还会有其他一些原因，就是最近程度出台了一系列的政策，可能有一些人有观望的情绪。
悟空：您认为"保租销售"的实质是非法集资，存在非常大的金融风险。但目前很多项目采用"保租"的模式来销售，特别是商业项目。政府有什么样的相应政策控制这一现象吗？
潘石屹："保租销售"的实质就是非法集资，存在非常大的金融风险，政府一定要制止这样的非法集资，否则未来的房地产市场会存在非常大的隐患。
celine：好多城市都在模仿于凌罡的个人集资建房，而且可是您却认为"个人集资建房可能性几乎是零"，为什么？谢谢。
潘石屹：昨天我和集资建房的于凌罡做了一期电视节目，我还是认为这种集资建房的可能性为零，因为与目前的政策不相吻合，当我和于凌罡探讨的时候，他说要通过人大和政协改变这些政策，但目前来看还是有相当的困难。另外话说回来，人大和政协有没有必要去改变目前的政策？因为按照建设部的规定，集资建房是针对特困企业里面的特困职工的一种住房保障，是经济适用房的一个补充。
程成：北京还有好多项目没有取得预售许可证之前就"内部认购"，"内部排号"，借机哄抬房价，制造虚假繁荣信息，蒙蔽广大老百姓！我们为楼市信息公开所做的努力就这样被轻易的化解了？
潘石屹：前几年，常常有没拿到预售许可证前就做了"内部排号"的事发生，今年以来，我想这种情况会非常的少，一是政府公开了楼盘的信息，没有拿到预售证的盘，客户可以在网上查到；第二，目前的情况，尤其是四环之内的项目，有些房地产发展商推迟销售，拿到销售许可证之后，还不进行销售。所以我们目前要防止的是囤积房子、拿到预售证后还不销售的现象，而不是赶在前面销售的现象。
三秦都市报记者文远东：对于冯仑和个人集资建房的于凌罡合作盖楼，怎样看？
潘石屹：我和冯仑是非常熟的，对他也很了解。于凌罡我是昨天第一次见面。与于凌罡见面之后，也谈到他和冯仑的合作，我最深的体会就是两个有热情的思想家，碰到了一起。
celine：温州人的炒房神话曾经带动了全国很多人的淘金梦，请问潘总：央行升息是否会在一定程度上打击炒房人的热情，或者说给炒房人增加了压力？
潘石屹：我不认为提高0.2％的利息会对他们增加多大的压力，利息的提高对抑制炒房来说只是一个非常辅助的手段，因为过高地提高利息还会影响到别的行业。
悟空：您认为《北京市商品房预售合同》需要改进的地方是什么？
潘石屹：任何一个合同，双方的权利和义务都应该是平等的，如果是出现不平等，有意地倾向任何一方，最后都会带来灾难性的后果。
celine：万通正式参与于凌罡的个人集资建房行为。如果我说合作建房因为专业房地产公司的参与而变质，您是否认同？
潘石屹：媒体上说，于凌罡被万通招安了，昨天我问于凌罡这件事，他不同意，说万通的角色是合作建楼的服务商，应该反过来是冯仑被于凌罡招安了。其实无论谁被谁招安都不重要，重要的是，我们所有的行为都应该是在法律和政策的框架之下来进行。合作建房与目前建设部的规定是有抵触的，所以我到现在仍然认为合作建房成功的可能性还是零。
celine：北京商品住宅购房对象及需求抽样调查结果表明：购房对象的年龄趋于年轻化，可支付月还款额以2000元/月以下为主，可承受价位以7000元/平方米以下为主，置业目的以改善居住条件和解决基本居住需求为主。这些是否会影响您在今后建房时的房价和定位？
潘石屹：总有各种调查表明，说购房人的年龄非常年轻，他们的收入水平没有支付每月还款的能力。我不同意这种观点，因为这钱有可能不是这些年轻人的，是他父母的，也可能是为了避免今后的遗产税，或者为了今后过户的麻烦，在确定购房人名称时选择了比较年轻的人，而不是选择年纪大的人。所以单纯从简单的合同抽样调查结果并不能说明问题。
butterfly：今天各媒体再次发表国家将控制05年北京房地产价格，05年房地产价格将不会攀升，这个消息属实吗？
潘石屹：我也是从媒体上看到国家要稳定2005年房地产的价格，我想这一消息是属实的。
地产大亨：潘总有没有见过于凌罡？您对他和他和事业有何评价？
潘石屹：昨天刚见过于凌罡，他说去年我和易宪容做节目的时候他也在现场，他是一个非常执着的理想主义者。最有意思的是于凌罡要出来见别人，"合作建楼"的组织还要派人跟着，监督着他，并且这个监督的人还在不断地换。
kevin：潘总，昨天您与于凌罡在访谈节目中都谈了哪些问题？
潘石屹：昨天做节目，主要是于凌罡在谈，他很能谈，我基本没有插上话。
程成：北京某报上的一篇文章《专家揭秘惊人炒房手法 10万炒房一年能赚上亿》引起网友的广泛关注，房地产暴利究竟有多高？真的用10万元炒房一年能赚上亿吗？就此听似天方夜谈的神话故事是否能够实现？老潘是否看了这篇文章，对它有什么看法？
潘石屹：我不相信这样的事。
开心就好：万科2004年报显示，05年万科将开发43个项目，同时将加速在京项目储备。受土地市场的影响，04年万科净利润增长62%，潘总怎么看万科今年在京的战略部属，它的项目储备与去年顺驰的扩张储备是不是存在本质的区别？
潘石屹：万科在全国各地房地产的开发都非常的好，开发规模也很大。但我认为，万科总部对北京的战略布局是有失误的，我记得当年我和北京万科的总经理林少洲在一起的时候，谈到万科集团在北京的战略，林少洲想说服总部加大北京的土地储备，尤其是北京城区中心的土地储备，但迟迟得不到万科总部的认可。万科在北京没有过多的精力和资金投入，错过了一个历史性的机会。
有余：潘总提到违法建筑威胁着正常的房地产市场，消费者手里的假产权在许多方面让合法建筑失去了竞争优势，正如盗版光碟一样，我们已经正视了它的危害性，但如何才能根除这一地产市场的毒瘤？
潘石屹：各方面都要一起做工作，政府要查处这些违法建筑，客户知道是非法建筑就不要去购买。之所以有盗版光盘，就是因为有许多人为了贪小便宜，愿意购买盗版DVD，如果没有人购买盗版DVD，这个市场就不存在。房地产市场更明显，我想购买假产权的客户百分之百都知道这是违法项目，但是为了贪小便宜还去购买。这就影响社会正常的房地产市场，也给政府出了难题，政府是拆掉这些房子，还是不拆掉这些房子？
出台文件的初衷是让市场稳定，避免大起大伏
开心就好：在近期相关政策的影响下，上海市住宅成交均价连续两周下挫，已跌12%，同时二手房市场抛盘量明显增加，但接盘量却减少近10%。这些立竿见影的变化中隐藏的真正原因又是什么？
潘石屹：上海市最近出台了一系列的政策，我想影响最大的是上海市增加了两个2000万平方米房子的供应量。其他的一些措施都是辅助的手段，尤其是商业银行在出台一些政策的情况下，一定要考虑是不是"重合同、守信誉。"不要伤害自己的客户。客户从银行贷款，银行应该尊重这个客户，不能随便改变原来贷款合同的条件。
风语者：央行近日规定："将逾期还房贷的罚息水平在原借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%"，同时给商业银行一定的自主权。提高对恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，你认为银行此举会不会抑制炒房投机行为呢？
潘石屹：我想商业银行和客户之间的关系，是平等的关系。对欠款的人要根据合同进行处罚，在签定合同以后，双方就一定要遵守合同，要重合同、守信用。购房者要重合同、守信用，银行也要重合同、守信用。不要简单地单方修改条款。这样我们的市场才能健康地发展。
风语者：为了抑制"发烧"的房价，央行提高了房贷利率和购房首付成数，但有人认为这些政策却是"富人发烧，穷人跟着吃药"，加重普通购房者的负担，对投机者、奢侈型住房消费者反而没有起到有效抑制作用。对此看法你怎么想？
潘石屹：作为央行的信贷政策，只能是针对所有的人，不可能把穷人和富人通过信贷政策区分出来。要区分穷人和富人也要靠别的政策。单独让央行区分穷人和富人，对他们采取不一样的政策措施是强人所难。
开心就好：近期国务院及发改委多次下发文件，将各地区房地产调控的成绩与政府能力、以及社会和谐大局相挂钩，政府这种强硬态度已完全剥夺了某些地区市场自行调节能力。潘总，这种调控会不会演化成一场地产界的行政风暴？
潘石屹：去年一年时间，全国各地房价上涨的幅度非常大，引起了一些人的不满，所以国务院下发文件要求各地方政府重视起来，但并没有说，只用行政的手段，从而剥夺了市场调节的能力。我认为更多的强调还是要靠市场调节，尽可能少用计划的手段、行政的手段，因为后两种手段对市场有很大的伤害力，股票市场就是一个很好的例子。计划、行政的手段也让我们吃了好多亏，几十年的时间，大家吃不好，穿不好，住不好。所以政府在调控市场的时候，一定会更多地使用市场手段。
天马星空：楼市新政未能立竿见影，北京房价仍然涨声一片。潘总认为北京政府还有什么办法降低北京房价？房地产税，土地供应，二手房，土地年租制？
潘石屹：房地产市场一定不能大起大伏，出台任何一个文件，市场就立竿见影，这未必是好事情。而且出台文件的初衷是让市场稳定，避免大起大伏。中国有句古话：病来如山倒，病去如抽丝，培养一个市场要花费很长时间、很大力气，才能够培养起来的，但是要搞不好，就会病来如山倒，势如破竹，这实际是对市场和经济的伤害。
有余：4月6日，上海出台一项政策："转让有抵押贷款的商品房，上家必须还清贷款后才能过户"，这代表上海已经对"转按揭叫停"，潘总如何看这一政策？这是不是国务院办公厅通知发布后的第一计重拳？
潘石屹：最近上海出台的政策非常的多，几乎每天出一个政策，看得出来他们是着急了。停止"转按揭"会减部分炒家，但每一个政策的出台，都应该考虑让合同双方都遵守原来的合同，尤其是商业银行，在接二连三出台政策的时候，一定不要违背原来的合同。
悟空：上海的楼市已经开始降价了，是否说明央行升息等一系列的重拳在一定程度上已经打击了上海炒房人的热情？
潘石屹：上海几乎是每天出台一个政策，我想房价一定会降下去，但我们应该警惕的是，不要暴跌，暴跌对上海的经济、上海的银行、投资环境都没什么好处。
风语者：针对上海近日抛出的以叫停"转按揭"为主的、旨在抑制炒房的"杀手锏"，类似政策是否该在北京实施的议论四起，对此，你认为上海房贷新政适不适合北京呢？
潘石屹：北京房地产市场的需求中，炒家的比重非常少，不是市场的主流，我认为没有必要 出台这样的政策。至于个别的客户，购买房子之后，觉得不合适，需要转给别人，提供"转按揭"的服务，也是加快了二手房的流通，对银行，对客户都是好事情。但如果像上海这样的城市，炒家的比重占得非常大，实施停止"转按揭"服务才有意义。
开心就好：近期政策出台很多：严格控制的土地政策；新房贷、金融政策；"国八点"的行政干预等等，潘总作为开发商您现在心情怎样，能形象的作个比喻吗？
潘石屹：天天都有新的政策出台，天天需要学习的新东西就多了。
开心就好：潘总，您在国务院下达《稳定住房价格的通知》后立刻写了一篇名为《目前房地产市场中存在的风险》的文章，但奇怪的是另一大腕任志强为什么显得这么安静，在这个时间市场上怎么会听不到他的声音？
潘石屹：任总写了一篇文章，E-mail给我，并打电话让我看，我看了一下一共有41页，没来得及看。我在电话里跟他说，能不能写一个提纲让我看看就行了，他说不行，不写提纲的目的就是让你从头到尾认真看看。
我们公司对所有"招、拍、挂"的土地都感兴趣
程成：4月13日，戴德梁行发布2005年第一季度北京房地产市场报告，报告指出北京的房地产市场从本月开始逐渐走向活跃，预计下半年新盘面市数量也会较大，但价格基础基本稳定，住宅郊区化趋势明显。老潘对这分报告中的一些数据和提出的观点是否认同？
潘石屹：我基本上同意戴德梁行的结论。尤其是住宅下一步将会郊区，在远郊的布局会比较多，而在城市中心，四环里面，住宅本身的供应量非常的少。
风语者：近日，市国土资源局首次公开披露了开发商的真实土地成本，北京土地成本只占商品房成本的两成多，比全国平均值还要低，因此北京房价还将有下降空间。请问你对此观点怎么看？
潘石屹：我的观点是，在市场经济中，成本和房价没有直接的关系，所以地价的高低也不会影响房价，只跟供应量和需求量有关系。
开心就好：据统计，05年第一季度全市共成交10宗土地，涵盖朝阳、海淀等8个区县，其中83%成交土地在五环以外。潘总，目前北京四环以内的供应和可开发用地是不是很少，四环内土地稀缺性的问题严重吗？
潘石屹：我在今天看报纸的时候，看到北京市发改委的领导也说，未来北京住宅的布局主要是在郊区县，因为市区内的土地供应量确实不是很多。
风语者：5月8日又有土地将挂牌竞价，一块是东二环路十条东南新中街1号地，一块是双井优士阁二期公建用地国有土地，还有一块是中财小屯馨城住宅及商业配套项目用地。请问你对此次土地拍卖感兴趣吗？
潘石屹：我们对所有"招、拍、挂"的土地都感兴趣，因为政府在前面已经做了大量的工作，对我们来说，非常地"干净"。
开心就好：潘总，03年、04年"协议"出让的15936公顷土地若"集中上市"，会不会影响市场供求关系，继而给房价带来变数？业内对"集中上市"的时间存在分歧，潘总认为会是在什么时间？
潘石屹：有效的土地供应加上开发的资金，才能够构成市场上面房子的供应，二者缺一不可，我不认为在未来一段时间里，房子的供应量会集中地上市。
风语者：最近在重庆举办的"区域竞争力中的企业发展战略"论坛上，阳光100副总范小冲爆出新闻：一是童渊将出任国美地产总经理，二是国美已携50亿元直奔二三线城市圈地，重点将是重庆、成都。针对目前国家政策的调整，国美所做的这种战略决定，请问你怎么看？
潘石屹：童渊跟我说过这件事，他说找个时间想和我坐一坐，我太忙，还没有和他坐，下星期抽个时间，我从他那里证实这个消息后，再告诉大家。
开心就好：进入05年，北京地产市场上出现很多开发商"惜售"现象，加上今年前几个月新盘上市量较少，导致市场供给减少；而在利率再度上调的预期与房产价格上涨趋势双重压力下，会增大短期需求的上涨。市场上会不会出现供需短期失衡的情况。
潘石屹："惜售"是作为商人的一个正常反应。这样的话，将更加加剧北京房地产市场供不应求的局面，所以政府应该采取措施调整市场，不要出现"惜售"的现象。
开心就好：近期潘总在接受媒体采访时说：05年将是北京房地产最不确定的一年。04年出台土地政策，明确了土地公开交易，不确定的应该是04年呀，为什么是05年？是因为"国八点"等政策的出台吗？
潘石屹：04年底，许多媒体都让我展望2005年，我说2005年是房地产市场最不确定的一年，因为有许多的政策，供应量都不能确定，几个月过去了，确实看到了好多不确定的因素。
表达抗议日本的情绪是正常的，但不要"打、砸、抢"
博鳌蓝色海岸和往年一样是博鳌亚洲论坛的记者村
大人物：圆明园的防渗工程事件遭到舆论的集中指责，老潘对此事有什么看法？
潘石屹：关于圆明园防渗工程事件，我的观点是尊重自然，顺乎自然。大自然是神奇的，不要对大自然做一些自以为是、画蛇添足的事情。
风语者：上周末，北京发生了针对日本的抗议示威，日本驻华使馆遭到袭击，沿街的日货广告窗也被砸了不少。请问你对此示威中的行为怎么看？
潘石屹：北京发生针对日本的抗议活动，我想这是大家在表达自己的情绪，表达自己的感情。但是，砸日货的广告窗，砸日货的超市，打日本的汽车，这些都是违法行为。抵制日货，我认为如果只是从经济的角度来看，是非常非常困难的。现在全球经济一体化了，任何一个商品中可能都包含着来自全世界各地的部件和服务，要想清楚地划分，哪部汽车是中国制造的，哪部电脑是美国制造的，已经非常的困难。我们应该表达我们的不满，表达我们的愤怒，但是真正要百分之百地抵制日货，在现实中是非常困难的，对我国经济发展也没任何好处。
天马星空：民政部将评选大陆慈善家排行榜及中国10大慈善家，潘总认为这对于慈善事业是利大还是弊多？很多慈善家是不希望媒体公开此事的，现在如果搞排行榜会不会把慈善事业变了味道？有些人因为舆论压力而不得不做慈善。
潘石屹：我非常尊敬那些把自己的时间和金钱投入到慈善事业和公益事业中去的人。但也有一部分人，做慈善事业和公益事业不愿意炫耀，是为了积德，他们有一种观点，如果公开了，说出去了，就积不了德了。我觉得做排行榜，应该尊重这些做慈善事业的人的本人意愿，如果他们愿意公开就公开，如果不愿意公开就不要强求。
风语者：今年4月23日至24日在海南省博鳌要举行亚洲论坛2005年年会，全国政协主席贾庆林将应论坛邀请出席，请问你会再次亲赴海南出席参加论坛吗？你的博鳌蓝色海岸会有什么准备措施吗？
潘石屹：我会在今年的4月23号、24号去博鳌参加博鳌亚洲论坛，博鳌蓝色海岸和往年一样是博鳌亚洲论坛的记者村。现在报名入住的记者已经超过400人，光来进行论坛直播的凤凰卫视的就有44人，我们一定会全力做好接待服务工作。
开心就好：近期日本政府的种种行为，激起了我国社会各界强烈的抗日情绪。听说不久前，潘总刚刚拒绝了为东风日产做代言人的邀请，并退回了其赠与您的一辆天籁TEANA，潘总对近期民众抗日情绪以及抵制日货的现象怎么看？
潘石屹：这是谣传。
大人物：牟其中最近从狱中写信说，"郎咸平以公平为幌子，却挟带着反对国企产权改革和"原罪"论的私货。一个偷换的概念，竟然获得了强大的民意归附，而20年来转型社会中，与改革开放路线共生的民营企业家的价值认同，却跌落到了历史的低谷。"你认为如何评价牟其中这样的改革开放初期的风云人物？民营企业家走上主流舞台的时候是不是还没有到来？
潘石屹：你的消息还真灵通，连牟其中在监狱中的信都能看到。
better_man：请问潘总，您对最近中国学生抗日游行活动有何看法？
潘石屹：中国人和中国的学生表达自己的情绪都是正常的，但不要"打、砸、抢"，"打、砸、抢"是违法的。
潘石屹：好，谢谢大家！今天的聊天就到这里。
