2005.4.15潘石屹网聊实录之冯仑和于凌罡：两个有热情的思想家碰到了一起
老木：为期四天的北京国贸春季房展落下帷幕。据统计，住宅意向成交金额为10.2亿元左右。对比2003年的成交金额35.49亿元和2004年的意向成交金额达25.58亿元人民币，今年成交量骤然下降。请问你对这个结果怎么看待呢？
潘石屹：我参加了北京国贸春季房产会的开幕式，从北京房产会的历史来看，这个房产会是北京最早的房产会，但今年的成交额出奇的少。我通过一些朋友以及媒体的朋友打听到，原因第一是城区内的项目大家都在"惜售"，囤积房子不销售，一个项目开盘可售的有300套房子，拿到展销会上只销售20套房子。另一部分原因就是郊区的项目，尤其是远郊的项目，历来成交量都不多，所以不管在展销会上如何叫卖，成交额都比较低。当然我想还会有其他一些原因，就是最近程度出台了一系列的政策，可能有一些人有观望的情绪。
悟空：您认为"保租销售"的实质是非法集资，存在非常大的金融风险。但目前很多项目采用"保租"的模式来销售，特别是商业项目。政府有什么样的相应政策控制这一现象吗？
潘石屹："保租销售"的实质就是非法集资，存在非常大的金融风险，政府一定要制止这样的非法集资，否则未来的房地产市场会存在非常大的隐患。
celine：好多城市都在模仿于凌罡的个人集资建房，而且可是您却认为"个人集资建房可能性几乎是零"，为什么？谢谢。
潘石屹：昨天我和集资建房的于凌罡做了一期电视节目，我还是认为这种集资建房的可能性为零，因为与目前的政策不相吻合，当我和于凌罡探讨的时候，他说要通过人大和政协改变这些政策，但目前来看还是有相当的困难。另外话说回来，人大和政协有没有必要去改变目前的政策？因为按照建设部的规定，集资建房是针对特困企业里面的特困职工的一种住房保障，是经济适用房的一个补充。
程成：北京还有好多项目没有取得预售许可证之前就"内部认购"，"内部排号"，借机哄抬房价，制造虚假繁荣信息，蒙蔽广大老百姓！我们为楼市信息公开所做的努力就这样被轻易的化解了？
潘石屹：前几年，常常有没拿到预售许可证前就做了"内部排号"的事发生，今年以来，我想这种情况会非常的少，一是政府公开了楼盘的信息，没有拿到预售证的盘，客户可以在网上查到；第二，目前的情况，尤其是四环之内的项目，有些房地产发展商推迟销售，拿到销售许可证之后，还不进行销售。所以我们目前要防止的是囤积房子、拿到预售证后还不销售的现象，而不是赶在前面销售的现象。
三秦都市报记者文远东：对于冯仑和个人集资建房的于凌罡合作盖楼，怎样看？
潘石屹：我和冯仑是非常熟的，对他也很了解。于凌罡我是昨天第一次见面。与于凌罡见面之后，也谈到他和冯仑的合作，我最深的体会就是两个有热情的思想家，碰到了一起。
celine：温州人的炒房神话曾经带动了全国很多人的淘金梦，请问潘总：央行升息是否会在一定程度上打击炒房人的热情，或者说给炒房人增加了压力？
潘石屹：我不认为提高0.2％的利息会对他们增加多大的压力，利息的提高对抑制炒房来说只是一个非常辅助的手段，因为过高地提高利息还会影响到别的行业。
悟空：您认为《北京市商品房预售合同》需要改进的地方是什么？
潘石屹：任何一个合同，双方的权利和义务都应该是平等的，如果是出现不平等，有意地倾向任何一方，最后都会带来灾难性的后果。
celine：万通正式参与于凌罡的个人集资建房行为。如果我说合作建房因为专业房地产公司的参与而变质，您是否认同？
潘石屹：媒体上说，于凌罡被万通招安了，昨天我问于凌罡这件事，他不同意，说万通的角色是合作建楼的服务商，应该反过来是冯仑被于凌罡招安了。其实无论谁被谁招安都不重要，重要的是，我们所有的行为都应该是在法律和政策的框架之下来进行。合作建房与目前建设部的规定是有抵触的，所以我到现在仍然认为合作建房成功的可能性还是零。
celine：北京商品住宅购房对象及需求抽样调查结果表明：购房对象的年龄趋于年轻化，可支付月还款额以2000元/月以下为主，可承受价位以7000元/平方米以下为主，置业目的以改善居住条件和解决基本居住需求为主。这些是否会影响您在今后建房时的房价和定位？
潘石屹：总有各种调查表明，说购房人的年龄非常年轻，他们的收入水平没有支付每月还款的能力。我不同意这种观点，因为这钱有可能不是这些年轻人的，是他父母的，也可能是为了避免今后的遗产税，或者为了今后过户的麻烦，在确定购房人名称时选择了比较年轻的人，而不是选择年纪大的人。所以单纯从简单的合同抽样调查结果并不能说明问题。
butterfly：今天各媒体再次发表国家将控制05年北京房地产价格，05年房地产价格将不会攀升，这个消息属实吗？
潘石屹：我也是从媒体上看到国家要稳定2005年房地产的价格，我想这一消息是属实的。
地产大亨：潘总有没有见过于凌罡？您对他和他和事业有何评价？
潘石屹：昨天刚见过于凌罡，他说去年我和易宪容做节目的时候他也在现场，他是一个非常执着的理想主义者。最有意思的是于凌罡要出来见别人，"合作建楼"的组织还要派人跟着，监督着他，并且这个监督的人还在不断地换。
kevin：潘总，昨天您与于凌罡在访谈节目中都谈了哪些问题？
潘石屹：昨天做节目，主要是于凌罡在谈，他很能谈，我基本没有插上话。
程成：北京某报上的一篇文章《专家揭秘惊人炒房手法 10万炒房一年能赚上亿》引起网友的广泛关注，房地产暴利究竟有多高？真的用10万元炒房一年能赚上亿吗？就此听似天方夜谈的神话故事是否能够实现？老潘是否看了这篇文章，对它有什么看法？
潘石屹：我不相信这样的事。
开心就好：万科2004年报显示，05年万科将开发43个项目，同时将加速在京项目储备。受土地市场的影响，04年万科净利润增长62%，潘总怎么看万科今年在京的战略部属，它的项目储备与去年顺驰的扩张储备是不是存在本质的区别？
潘石屹：万科在全国各地房地产的开发都非常的好，开发规模也很大。但我认为，万科总部对北京的战略布局是有失误的，我记得当年我和北京万科的总经理林少洲在一起的时候，谈到万科集团在北京的战略，林少洲想说服总部加大北京的土地储备，尤其是北京城区中心的土地储备，但迟迟得不到万科总部的认可。万科在北京没有过多的精力和资金投入，错过了一个历史性的机会。
有余：潘总提到违法建筑威胁着正常的房地产市场，消费者手里的假产权在许多方面让合法建筑失去了竞争优势，正如盗版光碟一样，我们已经正视了它的危害性，但如何才能根除这一地产市场的毒瘤？
潘石屹：各方面都要一起做工作，政府要查处这些违法建筑，客户知道是非法建筑就不要去购买。之所以有盗版光盘，就是因为有许多人为了贪小便宜，愿意购买盗版DVD，如果没有人购买盗版DVD，这个市场就不存在。房地产市场更明显，我想购买假产权的客户百分之百都知道这是违法项目，但是为了贪小便宜还去购买。这就影响社会正常的房地产市场，也给政府出了难题，政府是拆掉这些房子，还是不拆掉这些房子？
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