好的开发商不能把注意力都放在房价和地价上
——潘石屹2005年4月1日在SOHO小报网聊天实录

杜绝保租赁销售就是防范金融风险

　　aidan2003：我们在百度网上看到森豪公寓骗贷几个亿导致了中国银行开发商和律师的一些违法事件。你是否了解这个事情，你怎么看这个事情，漏洞是在哪里？
　　潘石屹：我也是在报纸上看到这则消息的。这个项目的发展商用民工的身份证装做购房人，做假按揭，骗贷6.4个亿。我认为根源一定是银行内部出了坏蛋，否则这个骗局是不能成立的，因为民工是不能提供真实可靠的收入证明的。还是就是银行要加强自身监管机制，一位副处长骗贷6.4亿，几年的时间都没有暴露，这也说明了银行的监管出现了漏洞。

　　开心就好：CBD的旺座项目最近发生了严重的纠纷，请问你怎么看这个现象？
　　潘石屹：我记得早在四年前，中国人民银行和建设部就下发文件，严禁"保租销售"。就是利用保证租金回报来销售房子，这是违法的。实际上这样做可以理解成与销售房子没有关系，变成了在销售一种金融产品。而这种金融产品如果没有得到人民银行的批准，应该是属于非法集资。但这三、四年时间，我几乎看到在每个城市，尤其是在南方的城市像温州，有许多楼盘还打着保租销售的旗号在进行销售。我看到承诺最多的租金回报率高达14%，还有什么所谓的证券公司，保险公司的担保。但媒体似乎对这方面的非法行为不够敏感，报道的很少。这样发展下去后果很严重。在北京的核心区CBD里面，都会出现这样的项目，承诺的租金回报不能兑现，发生了几百人的打架事件。这些事件的根源都是因为违背了中国人民银行和建设部不能保租销售的规定造成的。希望可以通过这起几百人的打架事件，引起有关部门的重视。在中国，杜绝保租赁销售就是防范金融风险。

　　女孩：北京的个人合作建房发起人于凌罡和开发商冯仑在谈合作意向，你怎么看这个事，你觉得这个合作会成功吗？
　　潘石屹：于凌罡个人合作建房我在前几次网聊中谈了很多次，我不看好，我认为成功的可能性只能是零。与房地产发展商的合作，实际上是朝成功的方向靠近了一步，知道建房子也是一个专业的事情，但大方向是错的。是没有结果的。

　　道之道：我在网上看到今年房地产企业招聘数量大减，尤其是售楼一职。这能不能说明今年的房地产行业正在降温呢？我可是卯足了劲要去北京改行的。能否给点建议呢？
　　潘石屹：现在房地产行业无论在北京还是在全国都是一个大行业，需要各个方面的人才。具体到售楼人员这个职务，因为房地产销售都太好，所以有些房地产发展商可能不太重视，认为无论如何都可以销售出去。但从比较长的时间来看，销售是非常重要的。

　　我无后座力：关于"民工"的称呼，全国政协委员、中共中央党校教授王瑞璞认为"民工"之称欠斟酌，既然"同是在建筑业、同是在服务行业，农村来的从业人员和城市的从业人员有什么本质区别？不都是干同样的工作吗？那为什么还要把他们称作“民工”呢？"委员建议应该把"民工"改为"合同工"。如果这一建议不被通过，老潘你是否会带这个头，给自己工地的民工一个更好、更尊重他们的称呼？
　　潘石屹：称呼其实并不是非常重要的。最关键是人和人之间要从心里互相尊重。不要因为一个人的出身和他来自的地方而去歧视他。

还是要少谈价格，多谈价值

　　大人物："少谈价格多谈价值"是在去年下半年大家热中谈论房价的时候你提出，请问潘总今天还是坚持这个观点吗？
　　潘石屹：我当时提出"少谈价格多谈价值"，是看了余秋雨写的一本书《行者无疆》里面的一段小故事，受启发后提出来的。达.芬奇在完成《最后的晚餐》的时候，米开朗基罗年轻气盛，公开顶撞他。因为米开朗基罗发现，达.芬奇为国政厅画一幅画的报酬是一万金币，而自己的作品《大卫》的报酬才四百金币，心里很生气，经常找达.芬奇的麻烦。时间过去了几百年，知道他们这段故事的人很少。但是，他们两人为佛罗伦萨这个城市留下的作品都成了价值连城的艺术品。成为这个城市的标志和旅游景点。当年他们因为价格谁高谁低产生争执，还留下了很多不愉快。但现在这些故事除非像余秋雨这样的学者关心之外，其他关心的人就不多了。
　　今天的房地产发展商不应该把全部的精力和时间都放在房价和地价上，还是应该把主要的精力和时间放在建设自己的作品——房子上。前两年，很多房地产发展商都在赌政策的变化，囤积了不少土地。有人说他们疯了，但现在看来这些囤积的土地确实让他们赚了不少钱。现在他们可以不干任何事，都会有很大的公司去求着他们，要跟他们合作。看重的就是他们前两年囤积的土地。但是我想，历史和时间很快会忘这掉这一切。如同达.芬奇和米开朗基罗为一万金币还是四百金币争吵一样。记住的总是那些给这个城市带来价值的建筑和建设这些建筑的房地产发展商。所以一个好的房地产发展商不能把时间和精力只盯在地价和房价上。

　　芒果：我们在小报网上看到你在和光线传媒合作一档节目，叫做《老潘进城》，是否可以介绍一下，通过这个节目你想表达一个什么东西呢？
　　潘石屹：中国社会目前有两大趋势，一大趋势就是进城，说的文化一点就是城市化。还有一大趋势就是出国，或者叫就是国际化，这是谁都无法阻挡的两大潮流。在未来几十年时间，有几亿人要进城，这是大事件。在进城过程中和在进城之后，都会遇到许多的矛盾、问题、不适应，所以我想，我作为这几亿进城队伍中的一员，拿出自己的所见所闻和大家一起分享。初步想了一句主打语是"老潘进城，看的都是新鲜事"。

　　程成：今天是愚人节，老潘每周准时的网聊也突然停止，好象上天安排给大家开个玩笑，现在小报网的恢复状况进展如何?是什么原因导致网络故障的?
　　潘石屹：非常抱歉。今天我们的网络出了故障，只好让大家用e-mail的方式进行聊天。

　　夏天：我在网上看到你给朱伟写的书评，你能给我们介绍一下这本书吗？你觉得一个人或者一个公司什么样的品质更重要？
　　潘石屹：朱伟是我的好朋友，认识有许多年了。他最近出了一本书叫《有关品质》，请我给他写一篇书评。最初我听错了，我以为是写《有关品味》。像目前的时尚杂志，教女孩子如何化妆，穿名牌衣服；教男孩子如何喝红酒，打高尔夫球。我想朱伟这个老知识分子怎么也堕落得像小资一样？但是朱伟把这本书送给我时，我看完非常的感动。他不是在写品味，是写品质。一个人要有好的品质，而且品质是长时间慢慢的积累下来的。所以我给朱伟写的书评用的名字叫《品质比品味更重要》。

我们希望把我们所有的问题包括错误都放在阳光下去处理

　　away009：请问潘总SOHO中国基金会注册进展怎么样，你打算如何运做和使用这笔基金？
　　潘石屹：SOHO中国基金会筹备了半年的时间，找到的主管部门是北京市文联，3月25号文联已经同意成为SOHO中国基金会的主管单位，我们拿到了批复文件。现在我们SOHO中国基金会的申报资料已经报给北京市民政局，民政局也给我们发了行政许可受理决定书。大概再有两个星期SOHO中国基金会就可以正式批下来了。我们想，今后从公司每年利润中，拿出一部分来支持公益事业。把公益事业常规化，制度化，有专门的人和机构去负责。等到SOHO中国城市文化基金会被北京民政局批准后，我们将开一个成立大会。告诉大家我们详细的计划。

　　程成：长城脚下的公社被《Tatler旅游指南》选入"全球101家最佳酒店"。在这些酒店的划分类别中，公社被归入十佳"特色"酒店类，而且是中国大陆地区唯一入选该杂志的酒店。首先要恭喜潘总，"公社"屡获殊荣，潘总今后是否会继续发展此类建筑艺术项目？
　　潘石屹：长城脚的公社是我们公司的一个招牌项目，下一步我们将把这个项目进一步完善，做得更好。

　　程成：您说"企业文化和企业领导人有很大的关系，有了王石就有了万科今天的企业文化。有了比尔盖茨，就有了微软的文化。有了戴尔，就有了戴尔公司的销售方式。"是否可以说SOHO中国有了您就有了"不作大多数"的创新SOHO中国文化，从而使您的产品一次次给市场带来震撼。
　　潘石屹：SOHO中国的企业文化，主要是创新。不愿意和别人做一样的东西，也不愿意重复自己过去的东西。

　　程成：有建外业主在小报网贴出建外住宅的问题，潘总及时回复，物业迅速处理。把问题暴光给更多的人看，让人们看到了建外SOHO的一些瑕疵，也让人们看到了潘总认真负责的态度，小报网不仅供大家交流，还解决实际问题。
　　潘石屹：我们希望把所有的问题包括我们的错误都放在阳光下去处理，没有什么躲躲藏藏的。这个实际上是对于我们施工单位、装修单位、和物业管理公司也是一个很好的促进。

土地交易最好、最公开的办法是拍卖

　　zhuhong：潘总，最近北京倒卖土地的现象非常严重，你怎么看这个现象，你认为应该如何避免这个事情的发生？
　　潘石屹：这都是当时协议出让土地时的遗留问题，大概有二、三百块土地，尽管他们在8.31大限之前，取得了土地，但是没有钱去开发。土地要和资金结合。这可能是目前社会上倒卖土地比较严重的大背景。还有就是土地升值非常快，我在《新京报》看到一则报道，北京市东南角有一块地升值了八倍，倒卖了好几手，近十亿元的巨额差价和利润是有很大的诱惑力的，足以让一些心怀鬼胎的人，铤而走险。我看到这个案子已经被法院受理。我还是希望北京的土地市场能够正规一些，透明一些。最好的办法就是严格执行政府的政策，所有交易的土地都实行公开的“招、拍、挂”。作为历史遗留问题，协议出让的土地，也应该遵守土地的政策：两年之内不开发，政府收回。有些土地在北京，拿到土地证已经十年了还没有开发。这也是北京土地市场现阶段存在的问题。

　　大人物：您认为实行土地公开“招、拍、挂”是唯一的交易途径，那土地招拍挂的关键是什么呢？如何保证政策的落实？如何避免因为招拍挂引起房价上涨？
　　潘石屹：土地实施公开交易最核心的环节是"公开"。就是要把所有的交易放在社会和媒体的监督下进行。“招、拍、挂”中，我认为最好、最公开的办法是拍卖，其次是招标，最不透明的是挂牌。挂牌比协议出让好一些，但也是协议出让的一种。有人担心拍卖土地会把土地的价格涨起来，其实土地的价格与它的交易方式没有关系，只与供求关系有关系，商人都是很理智的，不会因为现场拍卖气氛热烈，就丧失理智不计成本去拿地。如果是用半公开的方式，而不能用全公开的手段把真正土地的价值表现出来，受益的是中标的房地产发展商，吃亏的是国家。购房人是沾不上一点光的。市场经济中的价格，是不相信成本的。

　　飞洲女巫：新浪网把你作为“地荒论”的代表和支持者，在国土资源部出面驳斥了“地荒论”以后，你还坚持这种观点吗？
　　潘石屹：土地的历史遗留问题中，绝大多数出现问题还是在扯皮中，在找资金的过程中。上次网聊时，我列举了北京市2004年出让土地规划的建筑面积，和房屋销售面积的对比。公开出让土地的建筑面积，只有房屋预售面积的四分之一，还是非常少的。今年第一季度的情况就更少了。第一季度北京是公开出让土地共10块，用地面积26.4万平方米，规划建筑面积81.8万平方米，这81.8万平方米中，还有23.2万平方米是在远离北京市区的昌平东口镇（信息来源：北京市土地整理储备中心网页，www.bjtd.com）。而北京市光一、二月份房屋预售的面积是241万平方米（信息来源：北京市房地产信息网，www.e-fdc.com），这还只是截止到二月登记的预售数字，没有登记上的交易数字和现房销售还有很多。而且3月份的数字现在我们还无法得到。北京市2005年的土地供应计划我在媒体上看到，还没有得到上级的批准，没有对外公布。但从北京市国土资源局透露的信息可以知道，2005年土地出让的幅度会有大幅回落。基本与前年持续，既2003年持平。这几年北京商品房销售的增长速度每年都已接近50%。而土地供应计划中，出让土地的大幅回落，一定会造成用地紧张。在这里我要说的是，应该特别注意的是四环内的供应量非常非常的少。所以要让北京房地产市场平稳发展，就要保持供应和需求的基本平衡。

　　程成：北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维表示近期，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的土地占成本比相对更低，土地只占总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。土地占房地产商开发项目成本的比重是比较小的。房价上涨是由很多原因导致的，土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。潘总对这一调查有什么看法？
　　潘石屹：土地成本的高低都不会影响房价。在市场经济中，是不相信成本的。在北京土地的成本占房价的22.98%，这是一个平均比例，在最繁华的区域这个比例就要大很多，偏远的区域这个比例就要小一些。

　　minicar：现在很多城市建设都在热衷修建宽马路，大绿地，作为一个城市现代化一个标志，而建外SOHO正相反，请问你认为现代化城市的标志是什么？
　　潘石屹：我看过一本美国人写的书，是1961年写的，名字叫《美国伟大城市的生和死》。这本书中说，一个好的生机蓬勃的城市应该有四大要点：第一用途要混杂；第二街区要小；第三不同年代的建筑要并存；第四密度要足够高。这是一部美国的经典著作，我们的建外SOHO在设计和建筑的过程中，以上四条除了第三条之外其他都满足了。我们相信不久的建外SOHO一定是符合这四大要点，一个生机勃勃的社区。

防微杜渐最重要还是要保持供应和需求的基本平衡

　　由南向东：最近周小川在回答记者提问的时候称中国没有进入加息周期，这和易宪荣预测利息要上升到10%的说法相悖，你怎么看到？
　　潘石屹：我看到中国人民银行周小川答记者问，他说的大意是加息是宏观调控的一种手段。与经济的发展速度、通货膨胀、就业等都有关系。而房价的上涨，只是物价上涨中的一个部分。不能用简单宏观调控手段，去调控一个具体的行业。并称中国未进入一个加息的周期。他说的很清楚也很有道理。不能把调控房价的涨跌完全寄托在加息上，因为加息会对整个中国经济造成影响。有的经济学家说中国已经进入了一个加息的通道，进入了加息的周期。要加到10%以上，设想一下，如果中国的利息加到10%以上，还有什么行业能盈利？大家都会把钱存到银行。中国还有就业机会吗？这种说法不是明摆着把中国的经济往死里搞吗？

　　我无后座力：在网上，你称上海的房地产是块烧红的铁，受到了上海同行的批评。对上海房地产有没有泡沫再不敢妄下结论。如果因为这些就心有余悸，不敢说话，你觉得那还是你吗？
　　潘石屹：我对上海的了解有点走马观花。不像北京市场，天天呆在这个城市里面，而且也非常留意。所以对于上海房地产市场，我想上海的同行比我更有发言权。

　　铁面人：北京3月15号实行了商品房预售的新版合同，有人反映这是对消费者有利的合同，这个合同出台前征求过开发商的意见吗？你对此提出了什么意见，新版合同对于你的项目的销售和公司管理会产生什么影响？
　　潘石屹：新版合同在出台之前，曾请房地产发展商开过征求意见会，也举办了听证会。所以我在这里不想过多的谈合同本身的事情。这已经是一个政府规定的东西。我们正在组织全公司的员工学习。因为我发现这个合同不光是对我们公司，对所有的房地产公司的影响都非常大。我们已经请我们的律师事务所、市场部、设计部、工程部对合同逐条进行了解析，提出我们的对策方案。我们的大原则是绝不跟政府较劲，不跟政府的政策较劲。在这个新版合同的框架范围之内把我们的工作作好。因为新版合同对于房地产发展商提出了非常苛刻的要求。所以我们公司正在组织这次改版合同的学习，要求全公司每位员工都认真学习。

　　程成：近期，北京市建委发布了北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格，数据显示去年下半年，本市商品住宅成交均价达到6048元/平方米，同比增长540元/平方米，增幅达9.8%；公寓成交均价10438元/平方米，上涨932元/平方米。张维表示，北京的房价走势还是比较平稳的。张维解释说，其所掌握的数据显示，北京市的商品房均价目前在5054元/平方米左右，与往年相比涨幅并不太大。在1997年到1998年间，北京房价曾经出现过大涨行情，当时北京房价位于全国首位，北京的房屋均价要比上海高2000元/平方米左右，比全国均价高出3000元/平方米左右。在此之后，北京市的房价就一直保持在比较平稳的态势上，尽管均价比全国平均水平高出不少，但近年来的涨幅要远小于上海、重庆等地。潘总对这些数据有什么看法?
　　潘石屹：北京的市场在过去几年的时间发展一直是非常稳健的。但一定要居安思危，防微杜渐。不要让北京房地产市场大起大幅。防微杜渐最重要还是要保持供应和需求的基本平衡。