潘石屹：米开朗基罗、和氏壁和伯乐
潘石屹：米开朗基罗、和氏壁和伯乐
潘石屹：大家好，下午的聊天开始了。
好的商人要发现价值，再增加它的附加值
大人物：据称任志强正在准备一本报告，40万字，准备用数据反击"泡沫论"，并邀请你参加编写，但是你拒绝了，请问你是怎么考虑的？和你最近不谈房价的举措有什么关系吗？
潘石屹：任总他们准备的这份报告我还没有看到，据说是价格比较贵，3000块钱一本。任总曾邀请我参加这个报告的起草和研究，但我没有时间，也不愿意挂这个虚名，不做具体的工作。最近关于房价涨还是跌，有没有泡沫谈得太多了，我应该从这场争论中跳出来，更关注自己房子的建设，更关注给自己的房子、给客户和城市创造更高的价值。
因思旧客京华：我发现您非常重视每周一次的这个与网友聊天的机会。上周五结束后，您迅速赶到凯莱大酒店"创造城市价值"国内顶级专家研讨会现场，而且作了十分精彩"价格与价值"发言。请问潘总：您每天都这样忙吗？您的讲话稿一般由谁为您捉刀？
潘石屹：最近谈论房地产价格涨跌，房地产是不是存在泡沫的声音特别多，也特别大，冷静下来想一想，实际上作为我们房地产发展商更应该关注价值，应考虑如何去创造房子的价值，为这个城市增加价值。那天正巧赶上一个研讨会，题目叫"创造城市的价值"，我只是做了一个即兴的发言，没有讲稿，也没有人为我捉刀，我是受一个小故事启发，当年米开朗基罗去一个石头商店看到一块石头，对老板说把这块石头卖给我吧，石头店的老板说这块石头已经放了20多年了，占我的地方，从来没有人问，你不用付钱了，白送给你吧。米开朗基罗把这块石头搬回家后，花了一年的时间，雕刻成耶稣基督和圣母玛丽亚的像，现在放在梵蒂冈。
雕塑完成后米开朗基罗请石头店的老板去看他的作品，惊讶的发现这块20多年没人过问的石头变成了一个很有价值的艺术作品。这实际上是说价格和价值不同的故事。在许多的时候，价值和价格常常是背离的。中国历史上有"和氏壁"的故事和"伯乐识马"的故事都讲的是价值和价格的背离。一个好的房地产发展商，应该能够发现土地的价值，在这块有价值的土地上面建造房子，进一步增加它的附加价值。不要追逐短线，追逐昙花一现的价格。
ad100：米开朗基罗雕的不是基督和圣母玛丽亚，是大卫像！！！！！！！
潘石屹：米开朗基罗的作品很多，有大卫像，在佛罗伦萨。也有基督和圣母玛丽亚的像，在梵蒂冈。
大人物：你最近抛出了"价格"、"价值"论，价格是眼前的事，价值比较遥远。这个说法是要让客户关注中长期回报吗？对于具体购房人而言，关心价格肯定多于关心价值，你觉得价格和价值是背离的还是一致的？
潘石屹：不能说价格是眼前的事，价值是比较遥远的事情。价值一定是基础，价值就在我们眼前。一个好的商人，一个聪明的业主，要能够在繁杂的市场中看到有价值的东西，发现有价值的东西。并且把他买回来。
小海马：建设部统计全国房价平均上涨13%，和你年初预测10%涨幅刚好一致，你有什么说的吗？
潘石屹：建设部的统计数据证明我年初对市场的估计太悲观了、保守了。到今年年底还有两个月的时间，按这样房价上涨的趋势，全年的涨幅一定会超过13％。
再现张三丰：831土地大限以后，宏观调控对房地产市场的影响已经波及到相关行业，以营销代理为主的经纪行业更是风雨满楼。业内人士根据新推楼盘数量大幅下降的现况，甚至预测2005年将会出现有的经纪公司"没饭吃"的局面。在目前现状下，你对房地产经纪公司的生存和发展有没有好的建议和指导？
潘石屹：目前北京房地产的局面是供应量大幅度下降，房子价格大幅度的上涨，房子一般都销售得很好，经济适用房更是连夜冒雨排队。在这样的市场局面下，中介代理的力量被弱化了。
农民朋友：有人说央行加息，房价可能下来，但实际的情况并没有这样，反而还在上扬，至少在我们的这个城市是这样的，你对此有何看法？
潘石屹：这要看出台的政策对供应量的影响大，还是因为加息对需求量的影响大，房价变化是两股力量最后叠加的结果。因为价格是有市场的供求关系确定的。
有余：日前，国务院发展研究中心市场经济研究所发布"中国市场形势动态分析"2004年第三季度报告称，房价上涨较快，有形成房地产泡沫可能。潘总，您对政府这一表态怎么看？
潘石屹：房价上涨得太快，这个已经成为了一个不争的事实，在市场经济的环境下，要让房价降下来，只有增加供应量，否则真的会形成过热，会形成泡沫。
有余：有消息称：近期央行加息0.27个百分点只是一个试探性信号，半年内可能再加息0.25％。潘总，这一消息准确吗？如若果真如此，请问房产价格会下降吗？会降多少？
潘石屹：央行什么时候要加息，谁也不能作出准确的判断。
九大山人：您认为当前房地产市场风险主要来自什么？政策、市场、房价、房屋的建筑品质？
潘石屹：我认为主要的风险来自于政策，来自于未来的政策。
他们是"万"，我是"一"
农民朋友：一份宣称是"近20年来我国房地产业发展史上第一次"由行业中人自行发起的行业研究报告即将在今年12月份于上海举行的"住交会"上正式对外发布，任志强评价为"出人意料"，聂梅生在阅读了尚未最后定稿的报告全文后表示，该报告有种"数字的震撼力量"，冯仑表示，REICO报告是近20年来我国房地产发展史上第一次由行业中人自行发起的、由独立研究机构完成的，有相当的"客观独立性"。你对此有何看法？
潘石屹：我们期待着这份报告的出来，也希望任志强或者冯仑能够给我送一本，如果是没人送的话，我就花3000块钱去买一本，感受一下这些数字的震撼力量。
再现张三丰：华远集团总裁任志强即将出台一份号称为"中国第一部最完整和专业的房地产研究报告"。他语出惊人，称这份报告将会使时下观点发生天翻地覆的变化。人们想知道而又不知道的房地产界真相，在报告上面全有。不知他有没有给你透露过一点报告的内容呢？你对这份惊天报告有何见解？
潘石屹：关于这份报告的报道很多，可我还没有看到报过的具体内容，所以我不能做任何评价。等我看完内容之后，我们再做评价。
再现张三丰：近日，顺驰创始人孙宏斌宣布放弃董事局主席之职，改由新帅张桂宗控制局面，顺驰正在从法人治理结构迈向公司治理结构。对此，你认为顺驰是否还会沿着原来的快速扩张的速度走下去吗？顺驰今年的百亿目标会完成吗？
潘石屹：最近我没有太关心顺驰的事，对他们的发展不是很了解。
农民朋友：万科，万达，顺驰，中海等房地产公司都在向国内各大城市扩张，有的已盯向国外的地产市场，从实力上讲你并不比他们差，你没有这种打算吗？你是基于那方面考虑没有这样做的呢？
潘石屹：他们都是"万"，万达、万通、万科，都想把事情做大。我是"一"，要做专一，要把每一件事情做好。
永远护着你：潘总，我想了解一些关于您拿钱给坚石受害者一事的情况，可不可以具体说说？
潘石屹：政府的几个部门最近正在联手紧张工作，处理这个事件，这个事件工作量很大，涉及要受害者的面广，有的罪犯抓住了，有些还在逃。我和他们沟通，为了使这个事件按部就班、有序的进行下去，能够让真正受害的老百姓的损失降到最低。他们认为不便于对媒体公布具体的细节，谢谢大家的关心。我相信政府一定会全力处理好此事，给受害者一个满意的答案，也相信政府会依法惩办那些抓住和没有抓住的罪犯。
进入房地产就不能从短线考虑
蓝妹妹-在水一方：今年4月份国家出台冻结农民耕地6个月的政策，请问潘总，您知道最近有解冻的消息吗？
潘石屹：六个月的冻结政策已经结束了，最近国务院、国土资源部相继要出台一些土地的管理办法，我看到了两个文件，笼统的感觉是非常的严格，再要征农民的地建房子很困难。
蓝妹妹-在水一方：依据新的物业管理条例，为避免欠费引起的纠纷，以后水电气热费将由各市政专业公司直接面对住户收费，您对此看法如何？
潘石屹：这样的做法主要是解决居民大面积拖欠市政费用的现象，具体效果如何，要等实施以后再看。
大人物：近期香港一些接受委托理财的机构纷纷进入中国寻找地产投资机会，你觉得当前的形势对香港人进入大陆地产市场是一个机会吗？
潘石屹：现在国外的资金通过各种各样的途径，合法的、非法的进入中国。因为他们看好人民币，认为人民币一定会升值，进入中国房地产投资的资金量也非常大。当然购买人民币的资产房子，也是他们的一种选择，也是一个好的时机，但是要进入房地产就不能从短线考虑，房地产行业同股票市场不同，立即变现不容易，要有一个长期投资的打算。
再现张三丰：近日，国土资源部发布了新修订的《建设项目用地预审管理办法》，规定建设项目用地实行分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。办法从十二月一日起施行。请问这个新办法的执行对以后房地产开发项目会有什么影响呢？
潘石屹：国土资源部最近办法的两个文件，都是具体的操作办法，从这两个操作办法的每一条中都透露出来了要严格、严格。但这些管理办法更多的是采用申报计划、预审项目的办法，能不能适应瞬息万变的房地产市场，还要看别的一些管理办法什么时候出台，如何出台。
有余：近日全国总工会有关方面透露，中国建筑法将作修改，建筑企业恶意拖欠农民工工资，严重者最高可处罚30万元。法制条款的完善能不能改善现阶段随意拖欠克扣农民工工资的严重情况？潘总，您的项目出现过拖欠克扣农民工工资的情况吗？
潘石屹：我们所有的项目都没有出现过施工单位拖欠农民工工资的事情，我们也经常催促我们的施工单位要及时的付清农民工的工资。
桃谷六仙：昨天，北京市银行业协会首次公布了16家中资银行收集的北京人失信记录的汇总情况，6577人被"信用信息共享系统"记录在案，其中5468人因向银行提交虚假贷款申请材料和拖欠银行贷款，被列为风险客户，还有1109人虽没有失信行为，却因为有潜在的风险也受到银行的关注。请问你的客户中是否有被记录在案的？
潘石屹：北京市银行业协会的这个办法，我认为是一个很好的办法。我们希望能够把这6000多个失信者的姓名在网上公布，我们在销售房子的时候也要小心。社会的信用就是这样建立起来的，一定要让这些不守信用的人付出代价，他们就会养成守信用的习惯，社会上也就会少一些欺骗、少一些上当受骗。我本人很支持这样的做法，希望银行能顶住压力坚持下去。
因思旧客京华：2004年的秋天,对房地产业来说真称得上是一个"多事之秋",首先是"831"大限,然后就是房地产泡沫的沸沸扬扬.接着十月末的央行升息.近闻国土局的领导和开发商们也有了大的变动,其中有跳槽的、有高升的,当然也不乏转行或者被炒鱿鱼的,请问潘总石如何看待房地产界的人才流动?
潘石屹：今年以来，中国房地产的市场事情比较多，政策的变化也比较频繁。这样一定会影响到市场，影响到房地产发展商。所以，有一些人跳槽、高升、转行，都是正常的，这与大的市场和政策是分不开的。
SOHO尚都的开盘正在紧锣密鼓的准备中
夕颜：SOHO尚都发布会上有哪些精彩之处，事先透露一下有个期待可以么？
潘石屹：11月27号，我们和宝马、惠普，三家公司一起在SOHO尚都举行一次大型的聚会，主要是找个理由和朋友们一起聚一聚，也为我们的SOHO尚都做一些推广工作。在这一天我们将首次向朋友们展示SOHO尚都的样板间，希望能听到朋友们的评价，宝马公司会展示他们即将上市"6系列"产品，惠普公司会用他们最新的数码通讯和娱乐产品布置SOHO尚都的样板间，还会做一个为期半年的"数码世界体验中心"，向所有普通老百姓开放。
蓝妹妹-在水一方：SOHO尚都马上要开工了，施工单位是继续用建外SOHO的施工单位呢？还是竞标选新的施工集团呢？
潘石屹：SOHO尚都的施工单位的招标，我们对社会上所有的施工单位开放，从中选优。
大人物：听说尚都马上要开盘了,你们准备的怎样了?开盘价定了没有?
潘石屹：我们正在紧锣密鼓的准备SOHO尚都的开盘，具体的价格等开盘之前我们再确定。
邦德三只眼：请问潘总，你给SOHO尚都订的销售周期是多长？可不可以透露一下，SOHO尚都在销售过程中会完全沿用建外SOHO的那一套销售宝典吗？
潘石屹：SOHO尚都我们计划半年之内销售结束，销售时会继续沿用我们以前的销售办法-----末位淘汰制。
ad100：SOHO尚都的售楼处建好了吗？样板间出来了吗？
潘石屹：SOHO尚都的样板间11月27号正式建成。
小海马：你称SOHO尚都是一个成熟的投资产品，是对价格还是价值说的？这个提法是指产品本身还是你们公司的后期服务保障？
潘石屹：我们从规划设计上就是要把SOHO尚都做成一个成熟的、高回报率的投资产品。当然，这里面主要是它的价值，产品本身和售后服务也要在规划设计的前提之下系统的跟上去，保证它成为一个投资回报率高的产品。
有余：有报道称CBD干道光华路明年将拓宽，东大桥东侧路将新修道路，据CBD管委会称明年整个CBD西区将呈现新面貌。潘总，这对明年SOHO尚都的销售有促进作用吗？能增强客户的投资信心吗？
潘石屹：今天我已经在网上看到了政府招标CBD道路的公告，明年CBD的几条主要的干道将要竣工。明年底，CBD的交通会有一个比较大的改观。
夕颜：《时尚家居》刊登了方振宁对彼得.戴维森的专访，其中提到"在北京做设计，对戴维森最大的挑战就是时间，在澳大利亚光是设计一个联邦广场就五年，中国一个月就得把大量的设计做出来，做建筑的同时要做结构、做室内、还要做所有的内容，同时考虑到材料、厂家、政府审批的问题等等。"这样大的改变，彼得能否保证自己的质量呢？
潘石屹：彼得.戴维森设计SOHO尚都确实对他是最大的挑战，但是他的设计工作已经完成。这主要是来自于两方面的作用，一方面是彼得.戴维森的努力，另一方面是我们施加的压力大。
