潘石屹：央行涨息是用市场的手段调控经济
潘石屹：央行涨息是用市场的手段调控经济，所以我们欢迎
10月29日“老潘周末茶话”聊天实录
潘石屹：下午的聊天开始，昨天晚上我们看到了人民银行加息的消息，今天媒体都非常关注，我想这也可能是今天我们聊天的主题。
央行加息：2％的影响是一个非常小的影响
再现张三丰：中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。你能谈谈央行加息此举对房地产行业的影响吗？
潘石屹：这次人民银行决定加息，并且放宽了贷款利息的幅度区间，允许存款利息下幅，这些做法都是宏观调控中非常市场化的做法，对房地产会有一定的影响。但这种影响对每一家公司都是一样的，受到影响大的一定是在市场当中没有竞争力的公司，从我们公司来看，对我们的影响很小。
从公司的财务成本来看，因为我们没有银行贷款，所以这次的加息对我们成本的影响是零。对房地产市场需求的影响，今天上午我让我们的财务人员做了一个计算，如果是客户按揭贷款10年期，这次加息对他们还款的影响上升了1.2％，如果是贷款20年期，每个月的还款上涨了2.3％，所以幅度不是非常大的幅度。
蓝妹妹-在水一方：CCTV东方时空关于央行加息的采访,您都说什么？您对加息怎么看的？
潘石屹：今天上午我接受了中央电视台三个栏目的采访，东方时空是其中的一家，我对他们谈。第一，这次加息是市场的手段，用市场的手段调控经济，要比用行政的手段，计划经济的手段要好的多。几十年的实践证明，要用市场经济的手段去管理经济，人们就会吃饱饭，穿好衣服，住好房子。要用行政命令，计划经济的手段去管理经济，人们就吃不好饭，穿不好衣服，住不上好房子。
第二，这次加息实际上我们等了很久，我们原以为在几个月前就会加息。最近一段时间加息的声音越来越小了，所以当昨天看到这个加息的消息的时候，多少还是有点突然。
乔达摩：央行涨息之后的房地产行业会受多大的冲击呢？
潘石屹：央行的加息会抑制房地产的需求，抑制过去几个月房地产价格上升过快，但这种抑制作用到底有多大还要看一看。加息是抑制了需求，但还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌还是取决于供应量减少的多还是需求量减少的多。
因思旧客京华：今天起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。那么，我是否可以理解成：央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节？
潘石屹：央行这次出台的政策，提高了0.27％的基准利率，放宽了贷款的幅度和下调存款的幅度，这些都是利用市场手段去调控经济。回想起来去年的121号文件，人民银行对下面的商业银行规定的非常死，投资性的房子应如何处理，第二套房子应如何处理，商业房如何处理，住宅如何处理，这实际上是限制死了商业银行的活力，在第一线的商业银行无法去判断具体项目的风险和收益，把商业银行当成了出纳。这次一并出台的这三条政策，以及在此前出台的《房贷的指引》，实际上是给也商业银行足够的自主权，是用市场的手段去调控经济，也是用市场的手段去管理商业银行。
再现张三丰：有消息说，央行近期可能再次对原来的房贷政策进行调整，调整重点集中在是否取消期房按揭贷款上。如果真要取消期房贷款，一定会使房产开发市场发生重大变化。请问这对你的SOHO尚都及朝外SOHO的开发有没有影响？
潘石屹：央行从121号文件以后出台了很多政策，八成按揭贷款并没有减少，而是由商业银行去根据具体的项目，具体的购房者去判断，在所有央行的文件中，也没有提到期房的按揭要取消。这些变化，对SOHO尚都和朝外SOHO的开发销售没有多大影响，因为我们已经开发的项目，确实有一部分是投资者，不是自用者，但是他们的回报率都在10％左右。如果把基准利率提高0.27％，最终对回报的影响不会超过2％。2％的影响是一个非常小的影响。
夕颜："个人住房贷款5年以上利率由5.04％调高到5.31％，意味着借款10000元，20年期，每月还款从66.22元增加至67.72元，多了1.5元"。这次调息是否会对开发商造成相应的影响？
潘石屹：客户的还款额随着这次利息的提高是增加了，但增加的幅度不是很大，对房地产发展商的开发成本就看这个房地产发展商负债的比例是高还是低，对负债比例高的房地产发展商，这次造成的影响相对来讲大一些，对负债比较低的房地产发展商，没有负债的发展商，影响就会少，甚至没有。
yinyin6340：潘总，能谈谈刚才您接受的关于央行加息的采访吗？您怎么看这次的加息呢？
潘石屹：今天上午接受的采访比较多，我主要的观点有两点，第一，加息是用市场的手段调控经济，第二，加息对房地产的影响不是非常的大。
我无后座力：央行今日起加息，加息是一个信号，你认为这会对人们的心理有所冲击吗？它对房地产业会有怎样的影响？
潘石屹：央行的加息是一个信号，今天加0.27％，下个月还可以加，其实央行正是通过这样的信号来调整人们的预期。所以加息对房地产的影响单从数字来看，影响非常的小，最关键的要看未来一段时间，这个信号对市场和人的心理上面产生多大的冲击。
jiahepeng：加息加大开发商融资成本, 带来房价上涨趋势，但是同时也加大买方人贷款成本并可能抑制需求，由此对房价有向下打压的力量。请问以潘总看来，哪方面的力量可能会更大一点？
潘石屹：加息对抑制需求会起一定的作用，房地产开发成本的上升并不会直接引起价格的上涨，所以这次的加息对市场的影响更多的应该从抑制需求去考虑。
jiahepeng：许多人表示这次加息并不可怕，但是可怕的是它启动了一次加息周期，那么如果真的形成一个循环加息的过程，它对房价和房屋销售量的影响分别是什么？对潘总的项目呢?
潘石屹：确实是这样，这次加息对房地产的影响不会很大，通过我们上面的计算，最大的影响在2％左右，但是这让大家看到了一条，可以用市场的手段去调控经济的方式，如果是第一次加息，需求抑制不下来，央行可以第二次加息，第三次加息，不要让房地产形成泡沫，不让房地产的价格上涨的过快。
有余：近期有关中国地产泡沫的争论甚为激烈，央行在经过了几次公开的反复之后，终于要使用市场调节杠杆来应对上涨的房地产市场了。潘总，央行加息能给房地产过热降温吗？加息对控制房地产市场的发展将起到什么作用？
潘石屹：在过去几个月的宏观调控中，出台的政策都是减少供应量，如农民的耕地冻结，拆迁纠纷集中的项目冻结，831大限等等。只有这次的央行的加息是抑制房地产市场需求的，我认为是把上涨过快的房地产价格会起到抑制的作用。
一脚踢进空门：面对加息，请问潘总您的SOHO中国公司有没有什么战略上的调整？
潘石屹：我们没有什么战略上的调整，对我们成本的影响是零，对我们市场的影响我想也是微乎其微的。
yinyin6340：冯主席对加息的观点是：这次调高利率水平最可能影响的是低档楼盘，总体上来看，随着利率水平的调整，中高档楼盘的价格会更加稳定，而低档次楼盘价格可能会下跌。 您同意他的观点吗？
潘石屹：对所有楼盘的影响，这次加息是一样的，每个月供楼款的负担都增加了2％左右。
为什么要说又：潘总，此次银行加息虽然幅度不大，对客户的决策起不到根本性作用，但很明显的表明了政府决心紧缩银根，这是不是预示着北京房地产已经进入冬天了呢?
潘石屹：这次央行的加息，不会让北京的房地产市场进入冬天。
曲径通幽：针对目前房地产开发过程中开发商自有资金比例过低的问题，有消息说，央行近期可能再次对原来的房贷政策进行调整，意在取消按揭，对此，请谈谈您的看法。
潘石屹：从已经出台的央行的政策来看，没有取消银行按揭贷款的意思。
老猎人：潘总，您觉得此次银行调息会影响投资客户的积极性吗？对自用性客户意味着什么？
潘石屹：这次的加息对投资客户从收益上的影响是微乎其微的，但是心理的影响到底多大，我现在不能下结论，得看市场。
因思旧客京华：友人说央行的次次加息是因为房地产过热，你怎么看待这个问题？
潘石屹：我同意你这位朋友的看法，央行这次加息是为了抑制房地产价格上涨过快，抑制房地产的泡沫。
李建林：贵公司是否已经从官方渠道了解到这样的政策？
潘石屹：这次银行的提高利息，我认为保密工作做得很好，从股票市场上就可以看出，昨天的股票没有大的波动。
不点名你怎么知道批评的是任志强还是我？
再现张三丰：建设部正式发布的《怎样认识当前房地产市场形势》研究报告指出：当前房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高，是有真实的需求支撑的，不能就此判断房地产已经是"泡沫经济"。请问你对此是否表示认同和支持呢？
潘石屹：作为市场，无论是房地产市场，股票市场，期货市场，都应该有两种声音，两种行为。即一些人看涨，一些人看跌，一些人做多，一些人做空。在任何一个市场中，不可能只有一种行为，一种声音，如果是出现了一种声音，一种行为，那才是最可怕的事情。所以在房地产市场，有人看好，有人不看好，有人认为要涨，有人认为要跌，这是正常的现象，而双方的争吵越来越激烈，甚至采用一些人身攻击的语言，我认为是不值得的。对方的观点是不是正确，你的行为是不是正确，几个月以后就会见到分晓的。
再现张三丰：全国范围内农用地转建设用地的禁令将于11月1日解冻，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划。你认为此举的目的是否与平抑当前飙升的房价有关？
潘石屹：我是从报纸上看到冻结农业用地将于11月1号解冻，解冻之后，如何审批农业用地转换成建设用地具体的办法我还没看到。
有余：全国范围内农用地转建设用地冻结期将于10月31日截止，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划。有专家认为此举是要平抑目前飙升的房价，而国土资源部则称这是正常工作进程的安排。潘总怎么看这一土地解禁政策？
潘石屹：11月1号，农用土地的冻结政策将被解禁，这是非常正常的，已经冻结了好几个月，中国的经济在大规模的发展，中国在大规模的城市化，如果土地冻结时间很长的话，一定会影响中国经济的发展和中国的城市化。
在土地供应量不足的情况下，长期的冻结会引起房价的飙升。
有余：１０月中旬国土资源部相关领导又不点名的批评了任志强，听说是任总关于"高地价推动高房价"言论惹得祸，是真的吗？潘总，为什么政府总喜欢采用不点名批评的形式来点名批评开发商老总？
潘石屹：我想这些都是媒体想的点子，不点名你怎么知道是批评任志强，还是批评我呢。
我无后座力：被呼吁已久的"透明买房"终于从10月1日起实行，自此消费者可以从网上查询商品房销售信息。这意味着开发商将提供真实与准确的数据，再不能虚报销售数字来欺骗消费者。对消费者来说是件好事，但不知开发商们是怎么看的？
潘石屹：这对消费者和发展商来说，都是件好事情，市场公开、透明，消费者再不会犯一些非常低级的错误，买到了没有产权的房子，买到了没有预售证的房子，这样的错误将不会出现。这是北京市政府为市场做的一件好事。
我无后座力：土地大限的最终截止期即将来临，所以有人说10.31才是真正的大限。这个日子的到来是否意味着旧的制度终结？
潘石屹：831大限过去了，要求房地产发展商在60天之内交清土地出让金，所以有了10.31大限，最近对于一些房地产发展商来说，资金非常紧张。
我无后座力：北京市政府办公厅发出消息称，北京市政府南迁计划已经确定。你认为此事对城市的发展会有怎样的影响？
潘石屹：我是第一次听到北京市政府要南迁的消息，如果是南迁的话，对北京南边一定会有一个比较大的带动作用。
cxcy：潘总，本周的《经济观察报》中的地产版用很大篇幅论述了大山子艺术区的保留问题，并肯定了政府在这一事件中的执政能力，请问你如何看这一问题呢？谢谢！
潘石屹：北京的798工厂现在已经成为北京的一个景点，政府为了保留这片艺术区，花费了许多的精力。很多当代艺术家都很感谢朝阳区政府，但是工厂我想一定是不高兴，因为减少了他们的收入，如果是这块地要搞房地产开发的话，工厂的收益要比做一个艺术保护区收益大得多。
邦德三只眼：在房地产圈子里，你最看好谁？你最欣赏谁？
潘石屹：这几年房地产市场的发展出现了好多房地产公司和房地产发展商，今天在北京还是外地的城市建的房子的质量确实比五年前，十年前好多了。所以我看好许多房地产发展商。
