潘石屹：网络是我们大家的精神家园
潘石屹：网络是我们大家的精神家园
——潘石屹7月2日在SOHO小报网(www.sohoxiaobao.com)与网友对话实录
主持人：大家下午好，我们的聊天将在下午2点准时开始。由于销售部员工赛季结束放假，今天参加聊天的人数可能没有往次多，获得回答的机会比较大。欢迎大家踊跃提问。
主持人：现在我们开始，请潘总和大家问个好。
潘石屹：大家下午好！
我想还是要坚持奖罚分明
阿松问：据说这次英国度假被取消，那有没有后备的方案？毕竟大家辛苦了这么久，况且与既定目标相差不大。
潘石屹：上个季度的销售计划是10亿人民币，但是只完成了9.5亿，没有完成我们的目标。所以，取消了去英国度假的计划。但大家辛苦了三个月，从昨天开始起销售部及销售相关的部门放假四天。
minicar问：末尾淘汰这种机制对于SOHO的销售所起的激励作用究竟有多大？您个人觉得是不是太残酷了点？
潘石屹：末尾淘汰制我们实行了几年，效果还是不错，对销售有很大的激励作用。有时我也觉得太残酷了，别人也对我这样说。上个月我到俄罗斯去，看到了计划经济留下来的低效率、扯皮，回过头来，我还是相信市场经济，只有市场经济，只有实行优胜劣汰，才能够激发人的能量，激发人的创造力，才能为这个社会创造财富。
我无后座力问：你选择员工的标准是“是否能干，有无能力的区别，户口、年纪不管，只要能适应末位淘汰制就可以。你选择设计师的唯一标准是没有国籍、性别、年龄之分，只要作品优秀。”你的两种评判标准很类似小平的名言：“不管黑猫、白猫，抓到老鼠就是好猫”。邓小平思想对你有怎样的影响？
潘石屹：邓小平思想对我的影响很大，对中国近几十年来的改革开放影响也很大，他让中国人民富裕了，吃饱饭了。“白猫，黑猫，抓住老鼠就是好猫”，“摸着石头过河”这两句是邓小平的名言，也是对我影响最大的两句话。
智慧问：据说您给销售人员制定过不少奖励计划：香港游、美国游、伦敦游的，可从未见您给功劳卓越的推广部、设计部制定奖励计划。您一直说：一个项目成功的关键是产品。设计部出产品，推广部宣传品牌和产品，是否也该得到奖励？只奖励销售部是否太功利了？
潘石屹：公司的员工在不同的部门，工作性质不一样，奖励和表彰的方式也会不一样，如果在同一个公司不同的部门中实行同一的管理和奖励制度，是不现实的。销售人员实行末位淘汰制，他们每三个月有一次旅游的奖励，别的部门奖励的方式会不一样，但我们的原则一定是多劳多得，少劳少得，不劳动者不得食。对公司有贡献的要奖励，对公司有重大贡献的要做重大的奖励。
yinyin6340问：请问潘总，每赛季最后两个小组的全体成员都被淘汰吗？包括销售总监吗？
潘石屹：上个赛季淘汰了两名副总监，这两个组的销售人员并没有淘汰，三位销售总监也没有淘汰。销售员的冠军，销售副总监的冠军和销售总监的第一名，当天晚上都发了两万块钱的奖励。
老套问：潘总称：二季度建外SOHO销售虽已达9.5亿以上，但离目标十亿差了一丁点，因此要取消销售人员英国行。赏罚分明原则是好的，但似欠灵活，况且英国行还有开阔眼界学习的培训功效。问：是否能在坚持原则的基础上增加灵活性，一个方案可以是：仍然允许成行，做为对成绩的奖励和培训人员，但未完成数额之百分比×2做为英国行总费用中的自费部分，做为处罚，能否考虑这样的有原则有灵活的方案?
潘石屹：我想还是坚持原则好，灵活性会把许多事情搞得很复杂。
yinyin6340问：请问潘总，建外SOHO 剩下的部分还好卖吗？是不是好的楼号已经被挑选完了
潘石屹：建外SOHO剩余的房子销售额大约还有10亿人民币，是刚开盘的15号楼、16号楼。
SOHO中国的利润率在15-20%之间
章小鱼问：您说过，CBD最缺的还是创新产品。是否可以这样理解，SOHO中国的成功，是因为您引入了SOHO这一居家理念。现在来看，这已经过去有好多年了。那现在的SOHO理念还算不算创新产品呢？
潘石屹：市场上面最重要的是要有创新的产品，北京的房地产市场是这样，CBD的房地产市场也是这样，我想其他的市场，服装的市场、化妆品的市场、家电市场也不例外。但这种创新的产品一定是与这个时代的发展相吻合的。SOHO的观念是融合，产品功能的融合，下一步我们开发的产品还将延续这个思路。
智慧问：潘总，SOHO中国的经营历史和特色成了哈佛商学院的案例，该案例（含年度财务报告）已被美国耶鲁大学、美国Saint-Tomas大学，北大光华管理学院、长江商学院等著名院校采用。这说明SOHO中国的经营特色得到世界级的认可，其管理也十分正规化和国际化。这在中国私营企业中绝无仅有。可以说，SOHO中国既具备私营企业的隐蔽和集权，又拥有国际化企业的开放和透明。潘总一直很欣赏平衡这个词，请问潘总如何在这两者之间求得平衡？
潘石屹：在当今任何一个企业要想成功，这个企业必须是开放的、国际化的、透明的。闭关自守，只能束缚住自己发展的手脚，人才要开放，市场要开放，资金也要开放。SOHO中国没有什么需要隐瞒的地方，所以SOHO中国虽然不是一家上市公司，但是拿出了自己的财务报告，拿出了自己的经营思路，成为了哈佛商学院的案例。但作为一个公司，无论是私营企业还是其他性质的公司，都要有集中，要有决策的效率，要有执行的效率，这样这个公司才能创造价值。
阿松问：对于前阵子潘先生笑言京城房价必涨，一位资深地产分析师这样描述：“潘的行动并不仅仅代表他一个人的行为，在潘的身后站着一大群与他背景相似、利益相关的人，这些人都是京城知名的房地产大腕。与其他行业同行是冤家不同的是，平时这些房地产大腕们经常一起参与各种公开的论坛和私下的聚会，对各种关系到自身利益的信息互通有无，形成一个国内其他行业罕见的团结、紧密的行业垄断阶层，他们之间可能在业务上互有关联，会集体对应政府有关政策的推出。在京城房地产界，这个阶层被认为是一个‘大资本家’阶层。这个阶层的典型特征是，由于多年在业界的经营，使其手中都握有大量资本，同时通过资本的力量掌控了国内很多媒体，形成自己发表言论的统一平台，并通过这个舆论平台对政府政策的制定与走向施加影响……‘大资本家们’拥有与政府强大的对话能力。……”请潘先生予以评论。
潘石屹：北京的房地产市场和其他所有的市场一样，都是同行是冤家。同行没有永远的利益，北京的房地产市场更不是一个同行连起来垄断的市场，相反北京的房地产市场更是一个非常市场化，房地产商的家数非常多的市场，不存在您说的行业垄断。
半老笑话问：建外SOHO写字楼是叫第一大道吗？目前出租情况如何？它和CBD其它写字楼相比租金水平如何？
潘石屹：建外SOHO的写字楼第一大道出租的势头才刚刚起来，与CBD其他的写字楼，例如国贸相比，租金只有它的一半，未来我是非常看好的，很有潜力。
智慧问：建外SOHO在4月25日举办了“千人盛宴点亮北京”，请来Bvlgari、Valentino顶级品牌做赞助商，邀来各国使节、明星名流，确为京城时尚社交生活的盛宴。现在您又花出更多费用举办夏日狂欢节，搭舞台、请歌手，邀来成千的市井平民。一会儿阳春白雪，一会儿下里巴人，是否体现了您对建外SOHO的定位：一个民主的建筑，一个混合的包容的时尚社区？
潘石屹：建外SOHO只是建立一个平台，建立一个形成北京开放社区文化的平台，上面的表演是由北京各行业的人来表演。但在我的心目中，人人都是平等的。阳春白雪和下里巴人在我心里是一样的，这也是我们建筑民主的体现。
我无后座力问：业内有人认为政府制定“多中心”规划的目的是为了减轻城市的压力，而“多中心”的发展促使了郊区商铺的发展，投资郊区底商获益潜力大。你怎么看？
潘石屹：郊区商铺的发展比城市中心商铺的发展困难要大得多。
智慧问：听说建外SOHO日前和以后都会给出代金券，在建外SOHO的店铺里消费。有这么回事吗？建外SOHO底商的租客是否能拿到代金券？或者，怎样才能拿到代金券？
潘石屹：代金券是我们公司安排员工去国贸、惠普、摩托罗拉等周围的大厦，去给他们发代金券，让他在建外SOHO来消费。
路遇问：潘总，我昨天在建外SOHO吃饭，发现餐馆里人比以前多多了，是和狂欢节有关吗？接下来还有什么精彩节目？
潘石屹：建外SOHO商业的情况，一天比一天好，一个星期比一个星期好，昨天中午，我在建外SOHO的餐厅吃饭，都定不上位置。两次狂欢节的效果很好，明天是第三次，今天北京的天气非常得好，听天气预报，明天也是个好天气。欢迎大家明天来建外SOHO看节目。
情河浪子问：老潘：北京的CBD代表中国商业的最高领地，你老人家在CBD大建Small Office Home Office，从历史的角度来看，是否会是一种不负责任的行为？中国的CBD如果成了小企业的集中营会是什么情形？
潘石屹：让历史去回答这个问题。历史和时间将把SOHO的价值表现出来。
夕颜问：请问潘总，从现代城和建外SOHO的建设来看，潘总比较注重人性化，是否未来的地产趋势也是向着更加人性化的方向发展？
潘石屹：尊重自然，尊重人，一定是一个好的建筑的基本点。下一步，我们的项目也会朝这方面去努力。
mick0798问：请问潘老师，山本先生设计的建外SOHO强调使人们的居住环境回归原始的相互信赖，相互沟通，但是在与自然环境的处理特别是与城市风环境方面的处理做得怎么样呢，有没有做过风洞测试，结果怎样？
潘石屹：做没做过风洞测试我不清楚。
我无后座力问：目前仅CBD区域内建外SOHO、财富中心、华贸中心等项目的陆续建成将有一个集中的放量过程，万通中心也紧随其后。预计未来CBD地区将新增50万平方米的商铺供应。就北京总体而言商铺物业的供应量预计到2007年将新增300万平方米，相当于截止到目前为止前10年供应量的总和。所以说未来一段时间北京商铺物业可能会存在阶段性的饱和现象。你认为呢？
潘石屹：今天上半年，CBD销售的势头非常的好，在3.99平方公里这样小的一块土地上面，在北京上半年销售额中，销售额前20名有一半是在CBD，这与CBD在规划期间停滞了一年半时间有关系。另一方面是投资商、客户，大家一起看好CBD，市场上的销售额就是最好的证明。
阿松问：建外SOHO共有300个商铺，全部是面向项目内部步行街。我们这些外地人不晓得，请问目前招商情况到底如何？
潘石屹：建外SOHO已经建成的商铺大约有四分之一，招商的情况非常的好，经营的情况正在慢慢的提升。
沙-zn问：您在建外搞的活动很有轰动效应，而且还有很多的明星，要花很多的钱吧？
潘石屹：未来四个月我们的预算是300万人民币。
